Hier ist der Preisunterschied zwischen Neubauten und Bestandswohnungen am größten
Nicht jede Immobilienkäuferin und jeder Immobilienkäufer träumt von einem modernen Neubau. Manche bevorzugen stuckverzierte Altbauten, schlichte Nachkriegsbauten oder den Charme der 70er Jahre. Doch wenn der Geldbeutel entscheidet, ist es in nahezu allen 400 deutschen Regionen ratsam, sich für eine vor 2021 errichtete Bestandsimmobilie zu entscheiden. Denn Neubauten sind überall, mit Ausnahme der Ferienregion Nordfriesland, teurer. In einigen Landkreisen und kreisfreien Städten kann jedoch auch ein etwas teurerer Neubau mittelfristig eine günstigere Investition sein, da ältere Eigentumswohnungen oft aufwendiger energetisch saniert oder renoviert werden müssen.
Der Wohnatlas der Postbank liefert einen Überblick über die regionalen Preisunterschiede zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten, die zwischen 2021 und 2023 fertiggestellt wurden. Laut der Analyse sind Neubauten vor allem in den bayerischen Ferienregionen deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die größten Preisunterschiede gibt es im oberbayerischen Landkreis Miesbach, der zum Einzugsbereich Münchens gehört. Dort kostet der Quadratmeter einer vor 2021 fertiggestellten Wohnung im mittleren Preissegment 7.380 Euro, während ein Neubau fast 13.000 Euro pro Quadratmeter kostet. Beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich damit im Landkreis Miesbach eine Preisdifferenz von 382.474 Euro.
Die Top 10 der Regionen mit dem größten Neubauaufpreis beinhalten weitere südlich gelegene Landkreise und Städte wie Erlangen, Mainz, Speyer, Fürstenfeldbruck und Dachau. Lübeck ist der einzige Vertreter aus dem Norden. Stuttgart und München, als Vertreter der Big-7 Metropolen, sind ebenfalls teure Standorte für Neubau-Fans im mittleren Preissegment. Berlin ist im Gegensatz zum Vorjahr nicht mehr in den Top 10 vertreten, die Preisdifferenz zwischen 70-Quadratmeterwohnungen in alten und neuen Gebäuden beträgt dort knapp unter 190.000 Euro. Auch Nürnberg und der Landkreis Starnberg haben es nicht mehr in die Top 10 geschafft. Neu eingezogen sind dagegen Speyer, Fürstenfeldbruck und Dachau.
| Region | Preis pro m² Bestand | Preis pro m² Neubau | Differenz mittleres Preissegment |
|---|---|---|---|
| Miesbach, Lkr | 7.380 | 12.843 | 382.474 |
| Garmisch-Partenkirchen, Lkr | 6.136 | 11.008 | 341.044 |
| Lübeck, Hansestadt | 3.405 | 7.688 | 299.763 |
| Stuttgart, LHS | 4.667 | 8.699 | 282.250 |
| Erlangen, KfSt | 4.254 | 7.821 | 249.682 |
| Mainz, KfSt | 3.946 | 7.402 | 241.915 |
| Speyer, KfSt | 3.321 | 6.760 | 240.748 |
| Fürstenfeldbruck, Lkr | 5.714 | 9.122 | 238.511 |
| München, LHS | 8.326 | 11.700 | 236.174 |
| Dachau, Lkr | 5.719 | 9.013 | 230.609 |
In einigen südlichen Städten und Landkreisen fallen die Preisunterschiede im oberen Preissegment noch größer aus. So beträgt die Differenz in München, Stuttgart, Garmisch-Partenkirchen, Speyer und Heidelberg mehrere Hunderttausend Euro. Auch im Landkreis Lindau am Bodensee und im Hochtaunuskreis in der Nähe von Frankfurt sind die Aufschläge für luxuriöse Neubauwohnungen beachtlich.
Während die Preisaufschläge für Neubauten in den Großstädten recht hoch ausfallen, sind sie in 27 Regionen Deutschlands im Durchschnitt unter 1.250 Euro pro Quadratmeter. Für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung im Neubau im mittleren Preissegment zahlen Käufer maximal 87.500 Euro mehr als für Baujahre vor 2021. In einigen Regionen wie Aurich, Leer, Wittmund, Friesland, Uelzen, dem Eifelkreis Bitburg-Prüm sowie dem Landkreis Vorpommern-Greifswald und sowohl im Landkreis als auch in der Stadt Rostock sind die Preisdifferenzen verhältnismäßig gering.
"Bei geringen Aufpreisen haben Neubauwohnungen vor allem den Vorteil einer energieeffizienten Bauweise. In Zeiten gestiegener Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten können Käufer sparen. Auch weitere Renovierungskosten bleiben zumeist aus - beispielsweise für eine neue Küche, moderne Bäder oder einen zeitgemäßen Grundriss", sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. "Letztendlich sollte der Kauf nicht nur vom Baujahr abhängig gemacht werden. Interessierte sollten immer alle Vor- und Nachteile der jeweiligen Eigentumswohnung abwägen."
In einigen Regionen sind die begehrten Lagen bereits bebaut, und es ist schwer, Neubauobjekte zu finden. Oftmals befinden sich diese auf weniger attraktiven Grundstücken. In solchen Fällen ist ein gepflegter Altbau die bessere Wahl. Dies gilt vor allem für die Ferienregion Nordfriesland mit den Inseln Amrum und Sylt, wo Bestandswohnungen im Durchschnitt 61.818 Euro teurer sind als Neubauten.
Der Postbank Wohnatlas ist eine umfassende Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten untersucht. Die vorliegende Analyse wurde unter der Leitung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) durchgeführt.
