In der Donaustraße 68 bis 70b in Neukölln stehen derzeit 36 von 40 Wohnungen leer. Diese Situation wirft ein Schlaglicht auf die Herausforderungen im sozialen Wohnungsbau in Berlin. Ursprünglich wurden die Wohnungen vom Immobilienentwickler Ziegert als Eigentumswohnungen angeboten. Nach einer umfassenden Sanierung, die bis 2021 dauerte, wurden sie verkauft, obwohl sie als Sozialwohnungen klassifiziert sind und somit einer strengen Belegungsbindung unterliegen. Nur Mieter*innen mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) dürfen in diese Wohnungen einziehen. Diese Regelung soll sicherstellen, dass der Wohnraum bedürftigen Personen zur Verfügung steht.
Das Exposé für die Wohnungen ist mittlerweile nicht mehr verfügbar, und die letzte Wohnung wurde im Juli 2024 verkauft. Von den ursprünglich vierzig Einheiten sind aktuell nur zwei vermietet. Trotz der bestehenden Belegungsbindung, die vom Wohnungsamt Neukölln überwacht wird, zeigen die zuständigen Behörden seit über einem Jahr keine Fortschritte bei der Sanktionierung von Verstößen gegen diese Regelung. Ein Gerichtsverfahren, das von der Investitionsbank Berlin (IBB) angestoßen wurde, ist derzeit anhängig, wobei dem Eigentümer eine Verletzung der Mitwirkungspflicht vorgeworfen wird. Eine Entscheidung des Gerichts steht noch aus.
Rechtliche Rahmenbedingungen der Belegungsbindung
Die Belegungsbindung regelt, wer in geförderten Wohnungen im sozialen Wohnungsbau wohnen darf. Sie wird durch die Einkommensgrenze bestimmt, die Mieter nicht überschreiten dürfen, um einen WBS zu erhalten. Diese Einkommensgrenzen variieren je nach Bundesland und sind in den jeweiligen Landesverordnungen festgelegt. Beispielsweise darf eine alleinstehende Person gemäß § 9 WoFG maximal 12.000 € Jahresverdienst haben, während die Einkommensgrenze für einen 2-Personen-Haushalt bei 18.000 € liegt. Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich die Grenze um 4.100 €.
Verstöße gegen die Belegungsbindung können sowohl rechtliche Konsequenzen für Mieter als auch für Vermieter nach sich ziehen. Diese Regelung dient nicht nur dem Schutz bedürftiger Haushalte, sondern auch dem Erhalt eines stabilen und fairen Wohnungsmarktes. Die Mietinteressenten, die auf Sozialwohnungen angewiesen sind, benötigen einen WBS, um sich für die wenigen verfügbaren Wohnungen zu qualifizieren.
Die Zukunft der Sozialwohnungen in Berlin
Die Situation der Sozialwohnungen in Deutschland ist besorgniserregend, denn die Zahl dieser Wohnungen ist in den letzten Jahren gesunken. Dies kann teilweise auf die auslaufenden Belegungsbindungen zurückgeführt werden, die nach 15 bis 25 Jahren enden. Nach Ablauf dieser Fristen können Eigentümer die Wohnungen frei vermieten, was zu einem Anstieg der Mietpreise führen könnte. Während der Belegungsbindung werden die Wohnungen jedoch zu Preisen vermietet, die unter den marktüblichen Mieten liegen.
Die staatliche Förderung für den Bau von Sozialwohnungen ist ein wichtiger Bestandteil der sozialen Wohnraumförderung, die darauf abzielt, Haushalte ohne angemessenen Wohnraum zu unterstützen. Diese geförderten Wohnungen sind oft mit öffentlichen Mitteln geschaffen worden, was die Einhaltung der Belegungsbindung umso wichtiger macht. Der Mietspiegel gibt Mietinteressenten Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten und hilft ihnen, die Marktsituation besser zu verstehen.
Die Herausforderungen, vor denen der soziale Wohnungsbau in Neukölln steht, sind emblematisch für die Probleme, die viele städtische Gebiete in Deutschland betreffen. Es bleibt abzuwarten, wie sich die rechtlichen Auseinandersetzungen um die leerstehenden Wohnungen entwickeln werden und welche Maßnahmen ergriffen werden, um die dringend benötigten Sozialwohnungen in der Region zu sichern.
Weitere Informationen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen und den Rechten und Pflichten im sozialen Wohnungsbau finden Sie auf den Webseiten der Sozialen Wohnungsbau und Wie lange Mietpreisbindung sozialer Wohnungsbau.