Der Immobilienmarkt in Berlin hat in den letzten Jahren eine deutliche Wende genommen. Früher war der Markt für Fix-und-Flip-Investoren eine wahre Goldgrube. Diese kauften sanierungsbedürftige Altbauwohnungen, modernisierten sie und verkauften sie mit Gewinn. Besonders in den Jahren nach der Jahrtausendwende florierte dieses Geschäft, da unsanierte Wohnungen günstig erworben und schnell renoviert werden konnten. Doch die Zeiten haben sich geändert. Aktuell rechnet sich dieses Modell in Berlin nur noch selten, vor allem wegen der schlechten Bausubstanz und der steigenden technischen sowie energetischen Anforderungen. Immer mehr Investoren ziehen sich vom Berliner Immobilienmarkt zurück, manchmal ins Umland oder sie legen ihre Projekte auf Eis, in der Hoffnung auf bessere Bedingungen. Ein geplantes Gesetz zum Gebäudetyp E, das das Bauen im Bestand erleichtern soll, wurde jedoch noch nicht verabschiedet source 1.
Eine Analyse von ImmoScout24 zeigt, dass die Nachfrage nach unsanierten Altbauwohnungen mit schlechter Energieeffizienz zurückgeht. Das hat seine Gründe: Während die Angebotspreise für Wohnungen der Energieeffizienzklasse A bundesweit um 13% zwischen 2021 und 2025 gestiegen sind, haben Wohnungen der Klassen F, G und H zwischen 4% und 12% an Wert verloren. In Berlin sind viele Altbauwohnungen von dieser Entwicklung betroffen, was zu einem Druck auf den Markt führt. Die Preise für Wohnungen der Klasse A stiegen von 5371 Euro/m² auf 6095 Euro/m², während die Preise für Wohnungen der Klasse G von 4065 Euro/m² auf 3558 Euro/m² fielen. Der Sanierungsstau bei Altbauten ist groß, und viele Objekte benötigen eine Kernsanierung, was insbesondere in Milieuschutzgebieten und bei denkmalgeschützten Gebäuden problematisch ist source 1.
Die Herausforderungen des Fix-und-Flip-Modells
Das Fix-und-Flip-Modell, das auf den Kauf, die Sanierung und den schnellen Verkauf von Immobilien abzielt, ist in Deutschland nach wie vor beliebt. Das Grundprinzip ist einfach: Immobilien günstig kaufen, sanieren und mit Gewinn verkaufen. Typische Sanierungsmaßnahmen umfassen die Modernisierung von Küche, Bad, Böden und Fenstern. Doch die Realität ist oft komplizierter. Falsche Kalkulationen können zu Verlusten führen, auch wenn die Immobilienpreise steigen. Eine gute Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick sind in allen Phasen entscheidend. Anfänger sollten mit kleineren Wohnungen beginnen, während erfahrene Investoren größere Objekte angehen können. Zudem ist die Finanzierung entscheidend: Variable Zinsen sind oft geeigneter als langfristige Zinsbindungen source 2.
Das Risiko beim Fix-und-Flip-Modell liegt vor allem in der falschen Einschätzung des Kaufpreises oder des Sanierungsumfangs. Auch Schwierigkeiten bei der Vermarktung, insbesondere aufgrund von Preissteigerungen oder Marktsättigung, können Probleme bereiten. Zudem gilt die Spekulationssteuer für private Vermieter, die Immobilien innerhalb von zehn Jahren verkaufen, es sei denn, die Immobilie wurde zur eigenen Wohnnutzung genutzt. Daher ist es ratsam, Fix-und-Flip-Projekte nicht im Privatvermögen, sondern in einer GmbH durchzuführen, um steuerliche Nachteile und Infektionen durch gewerblichen Grundstückshandel zu vermeiden source 2.
Zukunftsperspektiven und Marktentwicklungen
Die Zukunft des Fix-und-Flip-Modells in Berlin bleibt ungewiss. Der Gebäudetyp E, der Bauherren erlauben sollte, von etablierten Standards abzuweichen, um Sanierungen wirtschaftlicher zu gestalten, ist bisher nicht verabschiedet worden. Der Gesetzesentwurf wird als unzureichend empfunden, da unklar ist, wer bei Abweichungen von den Standards haftet. Zudem bestehen hohe Bau- und Materialkosten sowie ineffiziente Behörden, die auch bei möglichen Gesetzesänderungen nicht verschwinden werden. Käufer von Einfamilienhäusern hingegen verzeichnen stabile Wertsteigerungen mit Preisanstiegen von 4% bis 16% seit 2021, auch in Berlin source 1.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Fix-und-Flip-Modell sowohl Chancen als auch Risiken birgt. Während es lukrativ sein kann, erfordert es eine gründliche Vorbereitung, realistische Kostenschätzungen und ein schlagkräftiges Team. Marktprofis, die über Erfahrung in Projektsteuerung und Finanzierung verfügen, sowie ein gutes Netzwerk zu Handwerkern und Verkäufern, sind hier klar im Vorteil source 3.