Der Büromarkt in Berlin ist derzeit von Gegensätzen geprägt. Durch die vermehrte Nutzung des Homeoffice sind viele Büros leer, während gleichzeitig die Preise in Spitzenlagen steigen. Eine Umfrage des Ifo-Instituts München zeigt, dass in fast zwei von drei Unternehmen Homeoffice zum Alltag gehört. Besonders in größeren Firmen nutzen viele Beschäftigte diese Möglichkeit regelmäßig und verbringen mehrere Tage im Monat nicht mehr im Büro. Diese Entwicklung führt dazu, dass viele Büros zwar noch langfristig vermietet sind, aber dennoch leer stehen. Experten schätzen, dass in Zukunft mehrere Hunderttausend Quadratmeter ungenutzter Bürofläche auf den Markt kommen könnten, sobald die Mietverträge auslaufen. Trotzdem werden in der Stadt weiterhin neue Büros gebaut.
Eine weitere Herausforderung für den Büroflächenmarkt ist der Rückgang von Risikokapital für Start-ups. In der Vergangenheit hatten viele Start-ups große Büroflächen angemietet, um für zukünftiges Wachstum gerüstet zu sein. Doch seit der Zinswende ist diese Finanzierungsquelle rar geworden, was dazu führt, dass weniger Büros von Start-ups nachgefragt werden.
Ein weiterer Faktor, der den Berliner Büromarkt beeinflusst, ist der Strukturwandel in der City West. Durch die Krisen der vergangenen Jahre haben viele Läden aufgeben müssen und stehen leer. Die Nachfrage nach Büroflächen beeinflusst den Preis: Je größer die Nachfrage, desto höher die Mietpreise. Dieses Prinzip gilt auch in Berlin, wobei Büroflächen innerhalb des S-Bahn-Rings etwa doppelt so teuer sind wie außerhalb. Zudem sind rund 86 Prozent der Bürohäuser in Berlin zwischen 1870 und 2010 gebaut worden und weisen einen energetischen Verfall auf. Moderne energieeffiziente Bürogebäude sind daher deutlich gefragter.
Ein wichtiger Trend auf dem Büromarkt ist die steigende Bedeutung von Nachhaltigkeitsregeln, insbesondere im Hinblick auf die Klimaneutralität von Unternehmen. Größere Unternehmen müssen jährlich offenlegen, was sie im Bereich der Environmental Social Governance (ESG) für nachhaltiges Wirtschaften tun. Dies betrifft auch die Anmietung von Büroflächen. Um an nachhaltige Finanzierungen zu gelangen, müssen Unternehmen nachweisen können, dass ihre Büros bestimmten Nachhaltigkeitskriterien entsprechen. Dadurch steigt die Nachfrage nach nagelneuen Bürogebäuden mit modernsten ESG-Zertifikaten.
Ein Ergebnis dieser Entwicklungen auf dem Berliner Büromarkt ist eine zunehmende Konzentration auf Spitzenlagen und neu gebaute Bürogebäude. Büromieten außerhalb des S-Bahn-Rings liegen derzeit bei gut 24 Euro pro Quadratmeter, während in der Nische besonders gefragter nachhaltiger Innenstadtbüros die Spitzenmieten Prognosen zufolge bis 2026 auf 50 Euro steigen könnten. Aufgrund des Zinsanstiegs sind Investitionen in neue Büros jedoch um rund 90 Prozent eingebrochen. Die Bruttospitzenrendite für Büros liegt derzeit bei 4 Prozent, was für Investoren weniger attraktiv ist. Dadurch werden weniger neue Büroprojekte entwickelt, sodass der Nachschub an nachhaltigen Innenstadtbüros voraussichtlich weitgehend versiegen wird und die Preise weiter steigen.
Es wird erwartet, dass in anderen Bürogebäuden der Leerstand bis 2026 von 1,2 Prozent auf 5,8 Prozent steigen wird, was zu einer leichten Preissenkung führen könnte. Eine Leerstandsquote wie im Einzelhandel, wo der Leerstand bereits über 15 Prozent hinausgeht, ist auf dem Büromarkt jedoch nicht zu befürchten.
Insgesamt zeigt sich, dass der Büromarkt in Berlin derzeit von Gegensätzen geprägt ist. Während viele Büros leer stehen, steigen in Spitzenlagen die Mietpreise. Der Trend geht hin zu nachhaltigen Bürogebäuden und Spitzenlagen, während ältere Bürohäuser in schlechten Lagen weniger gefragt sind. Es bleibt abzuwarten, wie sich der Berliner Büromarkt in den kommenden Jahren weiterentwickeln wird.
