Nov življenjski prostor v Kreuzbergu: mikro stanovanja za študente in samske!

Nov življenjski prostor v Kreuzbergu: mikro stanovanja za študente in samske!

Preoblikovanje poslovnega kompleksa na Rudi-Dutschke-Straße v Berlin-Kreuzbergu v življenjski prostor je pritegnilo pozornost politikov in urbanistov. PGIM načrtuje, da bo Markgrafenpark v prihodnjih letih spremenil v stanovanjsko območje in se zanaša na več sto mikrostanovanj. Ta preobrazba vključuje tudi študentsko naselje z do 435 stanovanji ter skupne prostore, študijske sobe in fitnes studio. Skupaj Markgrafenpark ponuja okoli 14.000 kvadratnih metrov bruto površine, od tega je bilo nekaj prej oddanih v najem zdravstveni zavarovalnici.

Nepremičnina se nahaja v mešanem območju, kjer je bivanje dovoljeno v skladu s predpisi okrožnega urada Friedrichshain-Kreuzberg. Zahtevano spremembo namembnosti trenutno preučujejo, politični predstavniki so razdeljeni. Medtem ko nekateri pozdravljajo razvoj, drugi izražajo zaskrbljenost, da mikrostanovanja ne bodo mogla bistveno zmanjšati akutnega pomanjkanja tradicionalnih stanovanj.

Izzivi preobrazbe

Obnova Mejskega parka se sooča z različnimi izzivi. Te vključujejo nove zahteve glede požarne in zvočne izolacije ter zahteve glede energetskih standardov. Čeprav ni konkretnih informacij o prihodnjih cenah najema, lahko domnevamo, da bodo v zgornjem segmentu. V razpravi o tem projektu se omenja tudi tako imenovani »seepage effect«. Kritiki dvomijo, da bo to dejansko delovalo na tesnem stanovanjskem trgu, kot je Berlin.

Trenutni trendi kažejo, da povpraševanje po mikrostanovanjih v Nemčiji nenehno narašča. Poročilo družbe Cushman & Wakefield z naslovom »Mikrostanovanja 2024: Razred sredstev postaja star« kaže, da se je povprečno število stanovanjskih enot na projekt povečalo s približno 100 (2021) na 158 (2023), kar kaže na naraščajoče zanimanje za večje, učinkoviteje zgrajene stanovanjske zgradbe. Ta razvoj je mogoče opaziti zlasti v velikih mestih in univerzitetnih mestih, kot je Berlin.

Demografske spremembe in razvoj trga

Demografske spremembe, predvsem priseljevanje mlajših in starejših, prispevajo k vse večjemu povpraševanju po mikrostanovanjih. Nemčija je leta 2023 dosegla rekordnih 84,7 milijona prebivalcev, pri čemer so posebne starostne skupine, zlasti ljudje od 18 do 39 let, znatno prispevale k povpraševanju. Hkrati se je povečal delež mednarodnih študentov: z 11,3 % leta 2012 na 15,7 % leta 2022.

Ti demografski dejavniki sovpadajo s tesnim najemniškim trgom, za katerega je značilna majhna ponudba. Zmanjšanje odobritev in dokončanj še poslabšuje situacijo. V zadnjih letih so se začeli razvijati in načrtovati številni projekti mikroživljenja, vendar je dokončanje nižje od pričakovanega. Leta 2021 je bilo okoli 500 projektov mikroživljenja v različnih fazah izvajanja, medtem ko je bilo leta 2022 le 100 projektov v gradnji.

Tržni raziskovalci ocenjujejo, da bo vse večje zanimanje za starejšim prijazna mikrostanovanja, ki so brez ovir in opremljena z dodatnimi storitvami, vodilo v nadaljnje izboljšave ponudbe v prihodnjih letih. Izvajalci tovrstnih projektov se vse bolj osredotočajo na centralne lokacije, dobre povezave in celovite pakete storitev, kar se odraža v povprečni neto najemnini. V Nemčiji so leta 2023 te znašale 20,00 evra/m², v tako imenovanih mestih A pa 29,50 evra/m².

Na splošno je jasno, da razred sredstev mikrostanovanj vse bolj zanima tako nacionalne kot mednarodne vlagatelje. Premije za donos v primerjavi s tradicionalnimi stanovanjskimi nepremičninami so padle, kar kaže, da mikrostanovanja predstavljajo resno alternativo na današnjem stanovanjskem trgu. PGIM vidi preoblikovanje Markgrafenparka kot testni primer za preoblikovanje pisarniških prostorov, razvoj dogodkov v Berlinu pa bi lahko bil prelomen za podobne projekte v drugih nemških mestih. Dodatne informacije najdete na Mesto razvoja, Cushman & Wakefield in The Property Post.