Nytt boareal i Kreuzberg: mikroleiligheter for studenter og single!

Nytt boareal i Kreuzberg: mikroleiligheter for studenter og single!

Ombyggingen av et kontorkompleks på Rudi-Dutschke-Straße i Berlin-Kreuzberg til boareal har tiltrukket seg oppmerksomhet fra politikere og byutviklere. PGIM planlegger å bygge om Markgrafenpark til et boligområde de neste årene og er avhengig av flere hundre mikroleiligheter. Denne transformasjonen omfatter også en studentbolig med inntil 435 leiligheter, samt fellesarealer, arbeidsrom og treningsstudio. Totalt byr Markgrafenpark på rundt 14.000 kvadratmeter bruttoareal, hvorav noe tidligere var leid ut til et helseforsikringsselskap.

Eiendommen ligger i et blandet område hvor det er tillatt å bo i henhold til forskriftene til Friedrichshain-Kreuzberg distriktskontor. Den etterspurte bruksendring er for tiden til behandling, med politiske representanter delt. Mens noen ønsker utviklingen velkommen, uttrykker andre bekymring for at mikroleiligheter ikke vil kunne redusere den akutte mangelen på tradisjonelle boliger nevneverdig.

Utfordringer ved transformasjon

Renoveringen av Margrave Park står overfor ulike utfordringer. Disse inkluderer de nye brann- og lydisolasjonskravene samt kravene til energistandarder. Selv om det ikke foreligger konkrete opplysninger om fremtidige leiepriser, kan det antas at de vil ligge i det øvre segmentet. Den såkalte «siveeffekten» er også nevnt i diskusjonen om dette prosjektet. Kritikere tviler på at dette faktisk vil fungere i et stramt boligmarked som Berlin.

Aktuelle trender viser at etterspørselen etter mikroleiligheter i Tyskland stadig øker. Cushman & Wakefields rapport, «Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age», viser at gjennomsnittlig antall boenheter per prosjekt har økt fra rundt 100 (2021) til 158 (2023), noe som indikerer en økende interesse for større, mer effektivt bygde leilighetsbygg. Denne utviklingen kan observeres spesielt i store byer og universitetsbyer som Berlin.

Demografiske endringer og markedsutvikling

Demografiske endringer, spesielt innvandring av yngre og eldre mennesker, bidrar til den økende etterspørselen etter mikroleiligheter. Tyskland nådde rekordhøye 84,7 millioner innbyggere i 2023, med spesielle alderskohorter, spesielt personer i alderen 18 til 39 år, som bidro betydelig til etterspørselen. Samtidig har andelen internasjonale studenter økt: fra 11,3 % i 2012 til 15,7 % i 2022.

Disse demografiske faktorene sammenfaller med et stramt leiemarked preget av stramt tilbud. Fallende godkjenninger og fullføringer forverrer situasjonen ytterligere. Tallrike mikrolevende prosjekter har kommet inn i utvikling og planlegging de siste årene, men ferdigstillelsen er lavere enn forventet. I 2021 var rundt 500 mikrolevende prosjekter i ulike stadier av gjennomføring, mens i 2022 var bare 100 prosjekter under bygging.

Markedsforskere anslår at økende interesse for seniorvennlige mikroleiligheter som er barrierefrie og utstyrt med tilleggstjenester vil føre til ytterligere forbedringer i tilbudet de neste årene. Operatører av slike prosjekter satser i økende grad på sentrale beliggenheter, gode forbindelser og helhetlige tjenestepakker, noe som gjenspeiles i gjennomsnittlig nettoleie. I Tyskland i 2023 var disse 20,00 euro/m², mens de i de såkalte A-byene var 29,50 euro/m².

Samlet sett er det klart at aktivaklassen av mikroleiligheter i økende grad er av interesse for både nasjonale og internasjonale investorer. Avkastningspremiene sammenlignet med tradisjonelle boligeiendommer har falt, noe som tyder på at mikroleiligheter representerer et seriøst alternativ i dagens boligmarked. PGIM ser på konverteringen av Markgrafenpark som en testcase for konvertering av kontorlokaler, og utviklingen i Berlin kan være banebrytende for lignende prosjekter i andre tyske byer. Ytterligere informasjon finnes på Development City, Cushman & Wakefield og The Property Post.