Nouvel espace de vie à Kreuzberg : des micro-appartements pour étudiants et célibataires !

Nouvel espace de vie à Kreuzberg : des micro-appartements pour étudiants et célibataires !

La transformation d'un complexe de bureaux de la Rudi-Dutschke-Straße à Berlin-Kreuzberg en espace de vie a attiré l'attention des hommes politiques et des urbanistes. PGIM prévoit de transformer Markgrafenpark en quartier résidentiel dans les années à venir et compte sur plusieurs centaines de micro-appartements. Cette transformation comprend également une résidence étudiante pouvant accueillir jusqu'à 435 appartements, ainsi que des espaces communs, des salles d'étude et une salle de fitness. Au total, le Markgrafenpark offre environ 14 000 mètres carrés de surface brute, dont une partie était auparavant louée à une caisse d'assurance maladie.

La propriété est située dans une zone mixte où l'habitation est autorisée selon les règlements du bureau de district de Friedrichshain-Kreuzberg. Le changement d'usage demandé est actuellement à l'étude, les représentants politiques étant divisés. Si certains saluent cette évolution, d’autres s’inquiètent du fait que les micro-appartements ne seront pas en mesure de réduire de manière significative la grave pénurie de logements traditionnels.

Les défis de la transformation

La rénovation du parc Margrave se heurte à divers défis. Il s'agit notamment des nouvelles exigences en matière d'isolation incendie et phonique ainsi que des exigences en matière de normes énergétiques. Bien qu’il n’existe aucune information concrète sur les futurs prix de location, on peut supposer qu’ils se situeront dans le segment supérieur. Le soi-disant « effet d’infiltration » est également mentionné dans la discussion sur ce projet. Les critiques doutent que cela puisse réellement fonctionner dans un marché immobilier tendu comme celui de Berlin.

Les tendances actuelles montrent que la demande de micro-appartements en Allemagne est en constante augmentation. Le rapport de Cushman & Wakefield, « Microapartments 2024 : An Asset Class Comes of Age », montre que le nombre moyen d'unités résidentielles par projet est passé d'environ 100 (2021) à 158 (2023), ce qui indique un intérêt croissant pour des immeubles d'habitation plus grands et plus efficaces. Ces évolutions s’observent particulièrement dans les grandes villes et les villes universitaires comme Berlin.

Changements démographiques et évolutions du marché

Les changements démographiques, en particulier l'immigration de personnes plus jeunes et plus âgées, contribuent à la demande croissante de micro-appartements. L'Allemagne a atteint un niveau record de 84,7 millions d'habitants en 2023, avec des tranches d'âge particulières, notamment les personnes âgées de 18 à 39 ans, qui contribuent de manière significative à la demande. Dans le même temps, la proportion d’étudiants internationaux a augmenté : de 11,3 % en 2012 à 15,7 % en 2022.

Ces facteurs démographiques coïncident avec un marché locatif tendu caractérisé par une offre restreinte. La baisse des approbations et des achèvements aggrave encore la situation. De nombreux projets de micro-habitation ont été développés et planifiés ces dernières années, mais leur achèvement est inférieur aux attentes. En 2021, environ 500 projets de micro-logements étaient à différents stades de mise en œuvre, alors qu'en 2022, seuls 100 projets étaient en construction.

Les études de marché estiment que l'intérêt croissant pour les micro-appartements adaptés aux seniors, sans obstacles et équipés de services supplémentaires, entraînera de nouvelles améliorations de l'offre dans les années à venir. Les exploitants de tels projets se concentrent de plus en plus sur des emplacements centraux, de bonnes connexions et des offres de services complètes, ce qui se reflète dans le loyer net moyen. En Allemagne, en 2023, ils étaient de 20,00 euros/m², tandis que dans les villes dites A, ils étaient de 29,50 euros/m².

Dans l’ensemble, il est clair que la classe d’actifs des micro-appartements intéresse de plus en plus les investisseurs nationaux et internationaux. Les primes de rendement par rapport aux propriétés résidentielles traditionnelles ont diminué, ce qui suggère que les micro-appartements représentent une alternative sérieuse sur le marché immobilier actuel. PGIM considère la conversion du Markgrafenpark comme un test pour la conversion de bureaux, et les développements à Berlin pourraient être révolutionnaires pour des projets similaires dans d'autres villes allemandes. De plus amples informations peuvent être trouvées sur Development City, Cushman & Wakefield et The Property Post.