克罗伊茨贝格的新生活空间：适合学生和单身人士的微型公寓！

克罗伊茨贝格的新生活空间：适合学生和单身人士的微型公寓！

将柏林-克罗伊茨贝格鲁迪-杜奇克大街上的办公大楼改造成居住空间，引起了政治家和城市开发商的关注。 PGIM 计划在未来几年将 Markgrafenpark 改造成住宅区，并拥有数百套微型公寓。此次改造还包括拥有多达 435 间公寓的学生宿舍，以及公共区域、自习室和健身室。 Markgrafenpark 总共提供约 14,000 平方米的总建筑面积，其中部分面积之前已租给一家健康保险公司。

该房产位于混合区，根据弗里德里希斯海因-克罗伊茨贝格地区办事处的规定，该地区允许居住。目前正在审查改变用途的请求，但政治代表意见分歧。虽然一些人对这一发展表示欢迎，但另一些人则担心微型公寓无法显着缓解传统住房的严重短缺问题。

转型的挑战

马格雷夫公园的改造面临着各种挑战。其中包括新的防火和隔音要求以及能源标准要求。虽然没有关于未来租金价格的具体信息，但可以假设它们将处于上层。关于这个项目的讨论中也提到了所谓的“渗流效应”。批评者怀疑这在柏林这样紧张的房地产市场中是否真的有效。

目前的趋势表明，德国对微型公寓的需求正在不断增加。高纬环球 (Cushman & Wakefield) 的报告《2024 年微型公寓：资产类别的成熟》显示，每个项目的平均住宅单元数量已从约 100 个（2021 年）增加到 158 个（2023 年），这表明人们对更大、更高效建造的公寓楼越来越感兴趣。这些发展在柏林等大城市和大学城尤为明显。

人口变化和市场发展

人口变化，特别是年轻人和老年人的移民，导致对微型公寓的需求不断增加。 2023 年，德国居民人口达到创纪录的 8470 万，其中特殊年龄群体，特别是 18 至 39 岁的人群，对需求做出了巨大贡献。与此同时，国际学生的比例有所增加：从2012年的11.3%增加到2022年的15.7%。

这些人口因素与以供应紧张为特征的租赁市场紧张相吻合。审批量和竣工量的下降进一步加剧了这种情况。近年来，不少微生活项目进入开发和规划阶段，但竣工进度低于预期。 2021年，约有500个微生活项目处于不同实施阶段，而2022年只有100个项目在建设中。

市场研究人员估计，人们对无障碍且配备附加服务的老年人友好型微型公寓的兴趣日益浓厚，这将导致未来几年的产品进一步改进。此类项目的运营商越来越注重中心位置、良好的交通网络和全面的服务套餐，这反映在平均净租金上。 2023 年，德国的房价为 20.00 欧元/平方米，而在所谓的 A 级城市，房价为 29.50 欧元/平方米。

总体而言，很明显，微型公寓的资产类别越来越受到国内和国际投资者的兴趣。与传统住宅物业相比，收益率溢价有所下降，这表明微型公寓是当今房地产市场的一个重要选择。 PGIM 将 Markgrafenpark 的改造视为办公空间改造的一个测试案例，柏林的开发项目对于德国其他城市的类似项目可能具有开创性。更多信息请访问 Development City、Cushman & Wakefield 和 The Property Post。