Nový obytný priestor v Kreuzbergu: mikro apartmány pre študentov a nezadaných!

Nový obytný priestor v Kreuzbergu: mikro apartmány pre študentov a nezadaných!

Premena kancelárskeho komplexu na Rudi-Dutschke-Straße v Berlíne-Kreuzbergu na obytný priestor pritiahla pozornosť politikov a mestských developerov. PGIM plánuje v najbližších rokoch premeniť Markgrafenpark na obytnú štvrť a spolieha sa na niekoľko stoviek mikrobytov. Súčasťou tejto premeny je aj študentská rezidencia s až 435 bytmi, ako aj spoločné priestory, študovne a fitness štúdio. Celkovo ponúka Markgrafenpark približne 14 000 metrov štvorcových hrubej podlahovej plochy, z ktorých časť bola predtým prenajatá zdravotnej poisťovni.

Nehnuteľnosť sa nachádza v zmiešanej oblasti, kde je bývanie povolené podľa nariadení okresného úradu Friedrichshain-Kreuzberg. Požadovaná zmena využitia sa v súčasnosti skúma, pričom politickí predstavitelia sú rozdelení. Niektorí rozvoj vítajú, iní vyjadrujú obavy, že mikrobyty nedokážu výrazne znížiť akútny nedostatok klasického bývania.

Výzvy transformácie

Obnova Markgrófskeho parku čelí rôznym výzvam. Patria sem nové požiadavky na požiarnu a zvukovú izoláciu, ako aj požiadavky na energetické normy. Hoci neexistujú konkrétne informácie o budúcich cenách prenájmu, dá sa predpokladať, že budú vo vyššom segmente. V diskusii o tomto projekte sa spomína aj takzvaný „efekt priesaku“. Kritici pochybujú, že to bude skutočne fungovať na napätom trhu s bývaním, akým je Berlín.

Súčasné trendy ukazujú, že dopyt po mikrobytoch v Nemecku neustále rastie. Správa spoločnosti Cushman & Wakefield s názvom „Microapartments 2024: An Asset Classes Ages“ ukazuje, že priemerný počet obytných jednotiek na projekt sa zvýšil z približne 100 (2021) na 158 (2023), čo naznačuje rastúci záujem o väčšie, efektívnejšie postavené bytové domy. Tento vývoj možno pozorovať najmä vo veľkých mestách a univerzitných mestách, ako je Berlín.

Demografické zmeny a vývoj na trhu

Demografické zmeny, najmä imigrácia mladších a starších ľudí, prispievajú k rastúcemu dopytu po mikrobytoch. Nemecko dosiahlo v roku 2023 rekordnú úroveň 84,7 milióna obyvateľov, pričom k dopytu výrazne prispeli špeciálne vekové kohorty, najmä ľudia vo veku 18 až 39 rokov. Zároveň sa zvýšil podiel zahraničných študentov: z 11,3 % v roku 2012 na 15,7 % v roku 2022.

Tieto demografické faktory sa zhodujú s napätým trhom s prenájmom, ktorý sa vyznačuje obmedzenou ponukou. Klesajúce schválenia a dostavby situáciu ešte viac zhoršujú. V posledných rokoch sa do vývoja a plánovania dostalo množstvo projektov mikroživota, ale dokončenie je nižšie, ako sa očakávalo. V roku 2021 bolo v rôznom štádiu realizácie okolo 500 projektov mikrobývania, kým v roku 2022 bolo vo výstavbe len 100 projektov.

Výskumníci trhu odhadujú, že zvýšený záujem o senior-friendly mikrobyty, ktoré sú bezbariérové ​​a vybavené doplnkovými službami, povedie v najbližších rokoch k ďalšiemu skvalitneniu ponuky. Prevádzkovatelia takýchto projektov sa čoraz viac zameriavajú na centrálne lokality, dobré spojenie a komplexné balíky služieb, čo sa odráža aj na priemernom čistom nájomnom. V Nemecku v roku 2023 to bolo 20,00 eur/m², zatiaľ čo v takzvaných mestách A to bolo 29,50 eur/m².

Celkovo je zrejmé, že trieda aktív mikrobytov je čoraz viac zaujímavá pre domácich aj medzinárodných investorov. Výnosové prémie v porovnaní s tradičnými rezidenčnými nehnuteľnosťami klesli, čo naznačuje, že mikroapartmány predstavujú serióznu alternatívu na dnešnom trhu s bývaním. PGIM vníma konverziu Markgrafenparku ako testovací prípad premeny kancelárskych priestorov a vývoj v Berlíne by mohol byť prelomový pre podobné projekty v iných nemeckých mestách. Ďalšie informácie nájdete na Development City, Cushman & Wakefield a The Property Post.