Nauja gyvenamoji erdvė Kreuzberge: mikro apartamentai studentams ir vienišiems žmonėms!

Nauja gyvenamoji erdvė Kreuzberge: mikro apartamentai studentams ir vienišiems žmonėms!

Biurų komplekso, esančio Rudi-Dutschke-Straße Berlyne-Kreuzberge, pavertimas gyvenamąja erdve sulaukė politikų ir miesto vystytojų dėmesio. PGIM artimiausiais metais planuoja Markgrafenparką paversti gyvenamuoju rajonu ir remiasi keliais šimtais mikrobutų. Ši pertvarka taip pat apima studentų rezidenciją su iki 435 apartamentų, taip pat bendro naudojimo patalpas, studijų kambarius ir treniruoklių studiją. Iš viso Markgrafenpark siūlo apie 14 000 kvadratinių metrų bendro ploto, dalis iš kurių anksčiau buvo išnuomota sveikatos draudimo bendrovei.

Turtas yra mišrioje vietovėje, kurioje gyventi leidžiama pagal Friedrichshain-Kreuzberg rajono biuro nuostatus. Šiuo metu yra nagrinėjamas prašomas paskirties keitimas, politiniai atstovai nesutaria. Vieni sveikina plėtrą, kiti reiškia susirūpinimą, kad mikrobutai nepajėgs ženkliai sumažinti aštraus tradicinio būsto trūkumo.

Transformacijos iššūkiai

Atnaujinant Margrave parką kyla įvairių iššūkių. Tarp jų – nauji priešgaisrinės ir garso izoliacijos bei energetinių standartų reikalavimai. Nors konkrečios informacijos apie būsimas nuomos kainas nėra, galima daryti prielaidą, kad jos bus viršutiniame segmente. Diskusijoje apie šį projektą minimas ir vadinamasis „sisunkimo efektas“. Kritikai abejoja, ar tai iš tikrųjų veiks įtemptoje būsto rinkoje, pavyzdžiui, Berlyne.

Dabartinės tendencijos rodo, kad Vokietijoje mikrobutų paklausa nuolat auga. „Cushman & Wakefield“ ataskaita „Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age“ rodo, kad vidutinis gyvenamųjų vienetų skaičius vienam projektui išaugo nuo maždaug 100 (2021 m.) iki 158 (2023 m.), o tai rodo, kad didėja susidomėjimas didesniais, efektyviau pastatytais daugiabučiais. Tokie pokyčiai ypač pastebimi dideliuose miestuose ir universitetuose, pavyzdžiui, Berlyne.

Demografiniai pokyčiai ir rinkos pokyčiai

Demografiniai pokyčiai, ypač jaunesnių ir vyresnio amžiaus žmonių imigracija, prisideda prie didėjančios mikrobutų paklausos. Vokietija 2023 m. pasiekė rekordinį 84,7 mln. gyventojų skaičių, o specialios amžiaus grupės, ypač žmonės nuo 18 iki 39 metų, labai prisidėjo prie paklausos. Tuo pačiu metu išaugo tarptautinių studentų dalis: nuo 11,3% 2012 m. iki 15,7% 2022 m.

Šie demografiniai veiksniai sutampa su įtempta nuomos rinka, kuriai būdinga nedidelė pasiūla. Mažėjantis patvirtinimų ir užbaigimų skaičius dar labiau pablogina situaciją. Pastaraisiais metais buvo pradėta plėtoti ir planuoti daug mikrogyvenamųjų namų projektų, tačiau jų užbaigimas yra mažesnis nei tikėtasi. 2021 metais įvairiuose įgyvendinimo etapuose buvo apie 500 mikrogyvenamųjų namų projektų, o 2022 metais buvo statoma tik 100 projektų.

Rinkos tyrinėtojai skaičiuoja, kad didėjantis susidomėjimas senjorams pritaikytais mikrobutais, kurie yra be kliūčių ir aprūpinti papildomomis paslaugomis, ateinančiais metais leis toliau tobulinti pasiūlą. Tokių projektų operatoriai vis labiau orientuojasi į centrines vietas, gerą susisiekimą ir kompleksinius paslaugų paketus, o tai atsispindi vidutinėje grynojoje nuomos kainoje. Vokietijoje 2023 metais jie siekė 20,00 euro/m², o vadinamuosiuose A miestuose – 29,50 euro/m².

Apskritai akivaizdu, kad mikrobutų turto klasė vis labiau domina tiek nacionalinius, tiek tarptautinius investuotojus. Pajamingumo priemokos, palyginti su tradiciniais gyvenamaisiais būstais, sumažėjo, o tai rodo, kad mikrobutai yra rimta alternatyva šiandieninėje būsto rinkoje. PGIM mato Markgrafenpark konversiją kaip bandomąjį pavyzdį pertvarkant biurų patalpas, o Berlyno plėtra gali būti novatoriška panašiems projektams kituose Vokietijos miestuose. Daugiau informacijos galite rasti Development City, Cushman & Wakefield ir The Property Post.