Új élettér Kreuzbergben: mikro apartmanok diákoknak és egyedülállóknak!

Új élettér Kreuzbergben: mikro apartmanok diákoknak és egyedülállóknak!

A berlin-kreuzbergi Rudi-Dutschke-Straße irodakomplexum lakótérré átalakítása felkeltette a politikusok és a városfejlesztők figyelmét. A PGIM a Markgrafenparkot lakóövezetté kívánja alakítani a következő években, és több száz mikrolakásra támaszkodik. Ez az átalakítás magában foglal egy diákotthont is, amely akár 435 apartmannal, valamint közös helyiségekkel, tanulószobákkal és fitneszstúdióval rendelkezik. A Markgrafenpark összesen mintegy 14 000 négyzetméter bruttó alapterületet kínál, amelynek egy részét korábban egy egészségbiztosítónak bérelték.

Az ingatlan vegyes területen található, ahol a Friedrichshain-Kreuzberg járási hivatal előírásai szerint lakhat. A kért használati mód megváltoztatását jelenleg vizsgálják, a politikai képviselők megosztottak. Míg egyesek üdvözlik a fejlesztést, mások aggodalmukat fejezik ki amiatt, hogy a mikrolakások nem tudják jelentősen csökkenteni a hagyományos lakáshiányt.

Az átalakulás kihívásai

A Margrave Park felújítása különféle kihívások elé néz. Ide tartoznak az új tűz- és hangszigetelési követelmények, valamint az energetikai szabványokra vonatkozó követelmények. Bár a jövőbeni bérleti árakról nincs konkrét információ, feltételezhető, hogy a felső szegmensbe kerülnek. Az úgynevezett „szivárgási hatás” is szóba kerül a projektről szóló vitában. A kritikusok kételkednek abban, hogy ez valóban működni fog egy olyan szűk lakáspiacon, mint Berlin.

A jelenlegi trendek azt mutatják, hogy Németországban folyamatosan növekszik a mikrolakások iránti kereslet. A Cushman & Wakefield „Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age” című jelentése azt mutatja, hogy a projektenkénti lakások átlagos száma körülbelül 100-ról (2021) 158-ra (2023) nőtt, ami azt jelzi, hogy egyre nagyobb az érdeklődés a nagyobb, hatékonyabban épített lakóházak iránt. Ezek a fejlemények különösen a nagyvárosokban és az egyetemi városokban, például Berlinben figyelhetők meg.

Demográfiai változások és piaci fejlemények

A demográfiai változások, különösen a fiatalabbak és idősebbek bevándorlása hozzájárul a mikrolakások iránti kereslet növekedéséhez. Németország 2023-ban rekordmagasságot, 84,7 millió lakost ért el, és a speciális korosztályok, különösen a 18 és 39 év közöttiek jelentősen hozzájárultak a kereslethez. Ezzel párhuzamosan nőtt a külföldi hallgatók aránya: a 2012-es 11,3%-ról 2022-re 15,7%-ra.

Ezek a demográfiai tényezők egybeesnek a szűk kínálattal jellemezhető szűk bérleti piaccal. A csökkenő jóváhagyások és befejezések tovább rontják a helyzetet. Az elmúlt években számos mikrolakás-projekt került fejlesztésre és tervezésre, de a befejezés elmarad a várttól. 2021-ben mintegy 500 mikrolakásprojekt volt a megvalósítás különböző szakaszaiban, míg 2022-ben már csak 100 projekt volt építés alatt.

Piackutatók becslése szerint az idősbarát, akadálymentesített, kiegészítő szolgáltatásokkal felszerelt mikrolakások iránti növekvő érdeklődés a következő években további fejlesztéseket eredményez a kínálatban. Az ilyen projektek üzemeltetői egyre inkább a központi helyszínekre, a jó kapcsolatokra és a teljes körű szolgáltatási csomagokra helyezik a hangsúlyt, ami az átlagos nettó bérleti díjban is megmutatkozik. Németországban 2023-ban ez 20,00 euró/m², míg az úgynevezett A városokban 29,50 euró/m² volt.

Összességében jól látható, hogy a mikrolakások eszközosztálya egyre nagyobb érdeklődést mutat mind a hazai, mind a nemzetközi befektetők körében. A hagyományos lakóingatlanokhoz képest csökkentek a hozamdíjak, ami arra utal, hogy a mikrolakások komoly alternatívát jelentenek a mai lakáspiacon. A PGIM a Markgrafenpark átalakítását az irodaterületek átalakítása próbapéldájának tekinti, a berlini fejlesztések pedig áttörést jelenthetnek más német városok hasonló projektjei számára. További információk a Development City címen találhatók, Cushman & Wakefield és The Property Post.