Novi stambeni prostor u Kreuzbergu: mikro stanovi za studente i samce!

Novi stambeni prostor u Kreuzbergu: mikro stanovi za studente i samce!

Prenamjena poslovnog kompleksa na Rudi-Dutschke-Straße u Berlin-Kreuzbergu u stambeni prostor privukla je pozornost političara i urbanih developera. PGIM planira pretvoriti Markgrafenpark u stambenu zonu u nadolazećim godinama i oslanja se na nekoliko stotina mikrostanova. Ova transformacija također uključuje studentsku rezidenciju s do 435 stanova, kao i zajedničke prostorije, radne sobe i fitness studio. Ukupno, Markgrafenpark nudi oko 14.000 četvornih metara bruto površine, od kojih je dio prethodno bio iznajmljen društvu za zdravstveno osiguranje.

Nekretnina se nalazi u mješovitom području gdje je život dopušten u skladu s propisima okružnog ureda Friedrichshain-Kreuzberg. Zatražena promjena namjene trenutno se ispituje, a politički predstavnici su podijeljeni. Dok neki pozdravljaju razvoj, drugi izražavaju zabrinutost da mikro-stanovi neće moći značajno smanjiti akutni nedostatak tradicionalnog stanovanja.

Izazovi transformacije

Obnova Margrof parka suočava se s raznim izazovima. To uključuje nove zahtjeve za protupožarnu i zvučnu izolaciju, kao i zahtjeve za energetske standarde. Iako nema konkretnih informacija o budućim cijenama najma, može se pretpostaviti da će biti u gornjem segmentu. U raspravi o ovom projektu spominje se i takozvani “efekt procjeđivanja”. Kritičari sumnjaju da će ovo stvarno funkcionirati na skučenom tržištu nekretnina kao što je Berlin.

Aktualni trendovi pokazuju da je potražnja za mikrostanovima u Njemačkoj u stalnom porastu. Izvješće Cushman & Wakefielda, "Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age", pokazuje da je prosječan broj stambenih jedinica po projektu porastao s oko 100 (2021.) na 158 (2023.), što ukazuje na rastući interes za veće, učinkovitije građene stambene zgrade. Ovakav razvoj se može uočiti posebno u velikim gradovima i sveučilišnim gradovima kao što je Berlin.

Demografske promjene i razvoj tržišta

Demografske promjene, posebice doseljavanje mlađih i starijih ljudi, pridonose sve većoj potražnji za mikrostanovima. Njemačka je 2023. dosegla rekordnih 84,7 milijuna stanovnika, a potražnji su značajno pridonijele posebne dobne skupine, posebice ljudi u dobi od 18 do 39 godina. Istodobno se povećao udio međunarodnih studenata: s 11,3% u 2012. na 15,7% u 2022.

Ovi demografski čimbenici podudaraju se s skučenim tržištem najma koje karakterizira ograničena ponuda. Odbijanje odobrenja i dovršetaka dodatno pogoršava situaciju. Brojni projekti mikroživota ušli su u razvoj i planiranje posljednjih godina, ali završetak je niži od očekivanog. U 2021. oko 500 projekata mikroživota bilo je u različitim fazama provedbe, dok je u 2022. samo 100 projekata bilo u izgradnji.

Istraživači tržišta procjenjuju da će povećanje interesa za mikrostanove prilagođene starijim osobama, bez barijera i opremljene dodatnim uslugama, dovesti do daljnjeg poboljšanja ponude u narednim godinama. Operateri ovakvih projekata sve se više fokusiraju na centralne lokacije, dobru povezanost i cjelovite pakete usluga, što se očituje u prosječnoj neto najamnini. U Njemačkoj su 2023. godine iznosile 20,00 eura/m², dok su u takozvanim A gradovima bile 29,50 eura/m².

Općenito, jasno je da klasa imovine mikrostanova sve više zanima i domaće i međunarodne ulagače. Premije za prinos u usporedbi s tradicionalnim stambenim nekretninama pale su, što sugerira da mikrostanovi predstavljaju ozbiljnu alternativu na današnjem tržištu stanova. PGIM vidi prenamjenu Markgrafenparka kao testni slučaj za prenamjenu uredskog prostora, a razvoj događaja u Berlinu mogao bi biti revolucionaran za slične projekte u drugim njemačkim gradovima. Dodatne informacije možete pronaći na Development City, Cushman & Wakefield i The Property Post.