Uusi asuintila Kreuzbergissa: mikroasuntoja opiskelijoille ja sinkkuille!

Uusi asuintila Kreuzbergissa: mikroasuntoja opiskelijoille ja sinkkuille!

Berliini-Kreuzbergin Rudi-Dutschke-Straßen toimistokompleksin muuttaminen asuintilaksi on herättänyt poliitikkojen ja kaupunkikehittäjien huomion. PGIM aikoo muuttaa Markgrafenparkin lähivuosina asuinalueeksi ja luottaa useisiin satoihin mikroasuntoihin. Muutos sisältää myös opiskelija-asunnon, jossa on jopa 435 asuntoa, sekä yleiset tilat, työhuoneet ja kuntosali. Markgrafenparkissa on yhteensä noin 14 000 neliömetriä bruttoalaa, josta osa on aiemmin vuokrattu sairausvakuutusyhtiölle.

Kiinteistö sijaitsee seka-alueella, jossa asuminen on Friedrichshain-Kreuzbergin piiritoimiston määräysten mukaan sallittua. Pyydettyä käyttötarkoituksen muutosta tutkitaan parhaillaan, ja poliittiset edustajat ovat jakautuneet. Jotkut suhtautuvat kehitykseen myönteisesti, kun taas toiset ovat huolissaan siitä, että mikroasunnot eivät pysty merkittävästi vähentämään perinteisten asuntojen akuuttia pulaa.

Muutoksen haasteet

Margrave Parkin peruskorjaus on monenlaisten haasteiden edessä. Näitä ovat uudet palo- ja äänieristysvaatimukset sekä energiastandardien vaatimukset. Vaikka tulevista vuokrahinnoista ei ole konkreettista tietoa, voidaan olettaa, että ne kuuluvat ylempään segmenttiin. Niin sanottu "tihkuvaikutus" mainitaan myös tätä hanketta koskevassa keskustelussa. Kriitikot epäilevät, että tämä todella toimisi Berliinin kaltaisilla tiukoilla asuntomarkkinoilla.

Nykytrendit osoittavat, että pienten asuntojen kysyntä Saksassa kasvaa jatkuvasti. Cushman & Wakefieldin raportti "Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age" osoittaa, että keskimääräinen asuntojen määrä projektia kohden on noussut noin 100 asunnosta (2021) 158:aan (2023), mikä osoittaa kasvavaa kiinnostusta suurempia, tehokkaammin rakennettuja kerrostaloja kohtaan. Tämä kehitys on havaittavissa erityisesti suurissa kaupungeissa ja yliopistokaupungeissa, kuten Berliinissä.

Väestörakenteen muutokset ja markkinoiden kehitys

Väestörakenteen muutokset, erityisesti nuorten ja iäkkäiden ihmisten maahanmuutto, lisäävät osaltaan mikroasuntojen kysyntää. Saksa saavutti ennätyskorkean 84,7 miljoonan asukkaan vuonna 2023, ja erityisiä ikäryhmiä, erityisesti 18–39-vuotiaita, vaikuttivat merkittävästi kysyntään. Samaan aikaan kansainvälisten opiskelijoiden osuus on kasvanut: vuoden 2012 11,3 prosentista 15,7 prosenttiin vuonna 2022.

Nämä demografiset tekijät osuvat yhteen kireiden vuokramarkkinoiden kanssa, joille on ominaista tiukka tarjonta. Vähenevät hyväksynnät ja valmistumiset pahentavat tilannetta entisestään. Lukuisia mikro-asuntohankkeita on kehitetty ja suunniteltu viime vuosina, mutta valmistuminen on odotettua hitaampaa. Vuonna 2021 eri vaiheissa oli noin 500 mikroasuntohanketta, kun vuonna 2022 vain 100 hanketta oli rakenteilla.

Markkinatutkijat arvioivat, että lisääntyvä kiinnostus senioriystävällisiä, esteettömiä ja lisäpalveluilla varustettuja mikroasuntoja kohtaan lisää tarjontaa tulevina vuosina. Tällaisten hankkeiden operaattorit keskittyvät yhä enemmän keskeisiin kohteisiin, hyviin yhteyksiin ja kattaviin palvelukokonaisuuksiin, mikä heijastuu keskimääräiseen nettovuokraan. Saksassa vuonna 2023 ne olivat 20,00 euroa/m², kun taas ns. A-kaupungeissa ne olivat 29,50 euroa/m².

Kaiken kaikkiaan on selvää, että mikroasuntojen omaisuusluokka kiinnostaa yhä enemmän sekä kansallisia että kansainvälisiä sijoittajia. Tuottomaksut perinteisiin asuntokiinteistöihin verrattuna ovat laskeneet, mikä viittaa siihen, että mikroasunnot ovat vakava vaihtoehto nykypäivän asuntomarkkinoilla. PGIM näkee Markgrafenparkin muuntamisen testitilanteena toimistotilojen muuntamiselle, ja Berliinin kehitys voisi olla uraauurtavaa vastaaville projekteille muissa Saksan kaupungeissa. Lisätietoja löytyy osoitteesta Development City, Cushman & Wakefield ja The Property Post.