Neuer Wohnraum in Kreuzberg: Mikroapartments für Studenten und Singles!

Neuer Wohnraum in Kreuzberg: Mikroapartments für Studenten und Singles!

Die Umwandlung eines Büroensembles an der Rudi-Dutschke-Straße in Berlin-Kreuzberg in Wohnraum hat die Aufmerksamkeit von Politikern und Stadtentwicklern auf sich gezogen. PGIM plant, den Markgrafenpark in den kommenden Jahren in einen Wohnort umzuwandeln und setzt dabei auf mehrere hundert Mikroapartments. Diese Umgestaltung umfasst auch ein Studentenwohnheim mit bis zu 435 Apartments sowie Gemeinschaftsflächen, Lernräume und ein Fitnessstudio. Insgesamt bietet der Markgrafenpark etwa 14.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche, die zuvor teilweise an eine Krankenkasse vermietet war.

Das Grundstück liegt in einem Mischgebiet, wo Wohnen laut den Bestimmungen des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg zulässig ist. Die beantragte Nutzungsänderung wird derzeit geprüft, wobei politische Vertreter geteilter Meinung sind. Während einige die Entwicklung begrüßen, äußern andere Bedenken, dass Mikroapartments nicht in der Lage sind, den akuten Mangel an klassischem Wohnraum merklich zu verringern.

Herausforderungen der Umwandlung

Der Umbau des Markgrafenparks steht vor verschiedenen Herausforderungen. Dazu zählen die neuen Brand- und Schallschutzauflagen sowie die Anforderungen an energetische Standards. Obwohl keine konkreten Informationen zu den zukünftigen Mietpreisen vorliegen, ist davon auszugehen, dass sie im oberen Segment angesiedelt sein werden. Bei der Diskussion um dieses Projekt wird auch der sogenannte „Sickereffekt“ angesprochen. Kritiker bezweifeln, dass dieser in einem angespannten Wohnungmarkt wie Berlin tatsächlich funktioniert.

Aktuelle Trends zeigen, dass die Nachfrage nach Mikroapartments in Deutschland stetig ansteigt. Der Report von Cushman & Wakefield mit dem Titel „Mikroapartments 2024: Eine Assetklasse wird erwachsen“ belegt, dass sich die durchschnittliche Anzahl der Wohneinheiten pro Projekt von rund 100 (2021) auf 158 (2023) erhöht hat, was auf ein wachsendes Interesse an größeren, effizienter zu bauenden Apartmenthäusern hinweist. Diese Entwicklungen sind insbesondere in Groß- und Universitätsstädten wie Berlin zu beobachten.

Demografische Veränderungen und Marktentwicklungen

Demografische Veränderungen, insbesondere die Zuwanderung von jüngeren und älteren Menschen, tragen zur steigenden Nachfrage nach Mikroapartments bei. Deutschland hat 2023 mit 84,7 Millionen Einwohnern ein Rekordhoch erreicht, wobei spezielle Alterskohorten, insbesondere Personen im Alter von 18 bis 39 Jahren, entscheidend zur Nachfrage beitragen. Parallel dazu hat der Anteil internationaler Studierender zugenommen: von 11,3 % im Jahr 2012 auf 15,7 % im Jahr 2022.

Diese demografischen Faktoren treffen auf einen angespannten Mietmarkt, der durch ein knappes Angebot gekennzeichnet ist. Rückläufige Genehmigungen und Fertigstellungen verschärfen die Situation weiter. In den letzten Jahren wurden zahlreiche Mikro-Living-Projekte in Entwicklung und Planung gebracht, jedoch ist die Fertigstellung geringer als erwartet. Im Jahr 2021 befanden sich etwa 500 Micro-Living-Projekte in den unterschiedlichen Phasen der Realisierung, während 2022 nur noch 100 Projekte im Bau waren.

Marktforscher schätzen, dass zunehmendes Interesse an seniorengerechten Mikroapartments, die barrierefrei und mit zusätzlichen Dienstleistungen ausgestattet sind, zu einer weiteren Verbesserung des Angebots in den kommenden Jahren führen wird. Betreiber solcher Projekte setzen verstärkt auf zentrale Lagen, gute Anbindungen und umfassende Servicepakete, was sich in den durchschnittlichen Nettokaltmieten niederschlägt. Diese lagen in Deutschland im Jahr 2023 bei 20,00 Euro/m², während sie in den sogenannten A-Städten bei 29,50 Euro/m² lagen.

Insgesamt zeigt sich, dass die Assetklasse der Mikroapartments sowohl national als auch international Anleger und Investoren zunehmend interessiert. Die Rendite-Premien im Vergleich zu klassischen Wohnimmobilien sind gesunken, was darauf hindeutet, dass Mikroapartments eine ernstzunehmende Alternative im heutigen Wohnungsmarkt darstellen. PGIM betrachtet den Umbau des Markgrafenparks gewissermaßen als Testfall für die Umnutzung von Büroflächen, und die Entwicklungen in Berlin könnten für ähnliche Projekte in anderen deutschen Städten wegweisend sein. Weitere Informationen dazu finden sich unter Entwicklungsstadt, Cushman & Wakefield und The Property Post.