Spațiu de locuit nou în Kreuzberg: microapartamente pentru studenți și singuri!

Spațiu de locuit nou în Kreuzberg: microapartamente pentru studenți și singuri!

Transformarea unui complex de birouri de pe Rudi-Dutschke-Straße din Berlin-Kreuzberg în spațiu de locuit a atras atenția politicienilor și dezvoltatorilor urbani. PGIM intenționează să transforme Markgrafenpark într-o zonă rezidențială în următorii ani și se bazează pe câteva sute de micro-apartamente. Această transformare include și o reședință studențească cu până la 435 de apartamente, precum și zone comune, săli de studiu și un studio de fitness. În total, Markgrafenpark oferă aproximativ 14.000 de metri pătrați de suprafață brută, dintre care o parte a fost închiriată anterior unei companii de asigurări de sănătate.

Proprietatea este situată într-o zonă mixtă în care locuința este permisă conform reglementărilor oficiului districtual Friedrichshain-Kreuzberg. Schimbarea de utilizare solicitată este în prezent în curs de examinare, reprezentanții politici fiind împărțiți. În timp ce unii salută dezvoltarea, alții își exprimă îngrijorarea că micro-apartamentele nu vor putea reduce semnificativ lipsa acută de locuințe tradiționale.

Provocări ale transformării

Renovarea Parcului Margrave se confruntă cu diverse provocări. Acestea includ noile cerințe de izolare la foc și fonic, precum și cerințele pentru standardele energetice. Deși nu există informații concrete despre prețurile viitoare de închiriere, se poate presupune că acestea vor fi în segmentul superior. Așa-numitul „efect de infiltrație” este menționat și în discuția despre acest proiect. Criticii se îndoiesc că acest lucru va funcționa într-adevăr pe o piață imobiliară strânsă precum Berlinul.

Tendințele actuale arată că cererea de micro-apartamente în Germania este în continuă creștere. Raportul lui Cushman & Wakefield, „Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age”, arată că numărul mediu de unități rezidențiale per proiect a crescut de la aproximativ 100 (2021) la 158 (2023), indicând un interes din ce în ce mai mare pentru clădirile de apartamente mai mari, construite mai eficient. Aceste evoluții pot fi observate în special în orașele mari și orașele universitare precum Berlin.

Schimbări demografice și evoluții ale pieței

Schimbările demografice, în special imigrarea persoanelor mai tinere și mai în vârstă, contribuie la creșterea cererii de microapartamente. Germania a atins un record de 84,7 milioane de locuitori în 2023, cu cohorte speciale de vârstă, în special persoanele cu vârste cuprinse între 18 și 39 de ani, contribuind în mod semnificativ la cerere. În același timp, proporția studenților internaționali a crescut: de la 11,3% în 2012 la 15,7% în 2022.

Acești factori demografici coincid cu o piață strânsă de închiriere, caracterizată de o ofertă redusă. Scăderea aprobărilor și completărilor exacerbează și mai mult situația. Numeroase proiecte de micro-locuire au intrat în dezvoltare și planificare în ultimii ani, dar finalizarea este mai mică decât se aștepta. În 2021, aproximativ 500 de proiecte de micro-locuire se aflau în diferite stadii de implementare, în timp ce în 2022 doar 100 de proiecte erau în construcție.

Cercetătorii de piață estimează că interesul sporit pentru micro-apartamente prietenoase cu seniori, fără bariere și dotate cu servicii suplimentare, va duce la îmbunătățiri suplimentare ale ofertei în următorii ani. Operatorii unor astfel de proiecte se concentrează din ce în ce mai mult pe locații centrale, conexiuni bune și pachete cuprinzătoare de servicii, ceea ce se reflectă în chiria netă medie. În Germania, în 2023, acestea erau de 20,00 euro/m², în timp ce în așa-numitele orașe A au fost de 29,50 euro/m².

În general, este clar că clasa de active a micro-apartamentelor este din ce în ce mai interesată atât pentru investitorii naționali, cât și pentru cei internaționali. Primele de randament în comparație cu proprietățile rezidențiale tradiționale au scăzut, sugerând că microapartamentele reprezintă o alternativă serioasă pe piața imobiliară actuală. PGIM vede convertirea Markgrafenpark ca un caz de testare pentru conversia spatiului de birouri, iar dezvoltarile din Berlin ar putea fi inovatoare pentru proiecte similare din alte orase germane. Mai multe informații pot fi găsite la Development City, Cushman & Wakefield și The Property Post.