Nowa przestrzeń życiowa na Kreuzbergu: mikroapartamenty dla studentów i singli!

Nowa przestrzeń życiowa na Kreuzbergu: mikroapartamenty dla studentów i singli!

Przebudowa kompleksu biurowego przy Rudi-Dutschke-Straße w Berlinie-Kreuzberg na przestrzeń mieszkalną przyciągnęła uwagę polityków i deweloperów miejskich. PGIM planuje w nadchodzących latach przekształcenie Markgrafenpark w dzielnicę mieszkaniową i opiera się na kilkuset mikroapartamentach. Transformacja ta obejmuje także akademik z aż 435 mieszkaniami, a także części wspólne, gabinety i studio fitness. W sumie Markgrafenpark oferuje około 14 000 metrów kwadratowych powierzchni brutto, z których część została wcześniej wynajęta ubezpieczeniu zdrowotnemu.

Nieruchomość położona jest na obszarze mieszanym, na którym dozwolone jest zamieszkiwanie zgodnie z przepisami urzędu dzielnicy Friedrichshain-Kreuzberg. Wnioskowana zmiana sposobu użytkowania jest obecnie rozpatrywana, a przedstawiciele polityczni są podzieleni. Niektórzy z zadowoleniem przyjmują tę inwestycję, inni wyrażają obawy, że mikroapartamenty nie będą w stanie znacząco zmniejszyć dotkliwego niedoboru tradycyjnych mieszkań.

Wyzwania transformacji

Remont Margrave Park stoi przed różnymi wyzwaniami. Należą do nich nowe wymagania dotyczące izolacji ogniowej i akustycznej, a także wymagania dotyczące norm energetycznych. Choć nie ma konkretnych informacji na temat przyszłych cen wynajmu, można przypuszczać, że będą one należeć do wyższego segmentu. W dyskusji na temat tego projektu wspomina się także o tzw. „efektu przesiąkania”. Krytycy wątpią, czy to faktycznie zadziała na tak ciasnym rynku mieszkaniowym, jak Berlin.

Obecne trendy pokazują, że popyt na mikroapartamenty w Niemczech stale rośnie. Z raportu Cushman & Wakefield „Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age” wynika, że ​​średnia liczba mieszkań w projekcie wzrosła z około 100 (2021) do 158 (2023), co wskazuje na rosnące zainteresowanie większymi, efektywniej zbudowanymi apartamentowcami. Zmiany te można zaobserwować szczególnie w dużych miastach i miastach uniwersyteckich, takich jak Berlin.

Zmiany demograficzne i rozwój rynku

Zmiany demograficzne, w szczególności imigracja osób młodszych i starszych, przyczyniają się do wzrostu popytu na mikroapartamenty. Niemcy osiągnęły rekordową liczbę 84,7 mln mieszkańców w 2023 r., przy czym szczególne kohorty wiekowe, zwłaszcza osoby w wieku od 18 do 39 lat, znacząco przyczyniły się do popytu. Jednocześnie wzrósł odsetek studentów zagranicznych: z 11,3% w 2012 r. do 15,7% w 2022 r.

Te czynniki demograficzne zbiegają się z ciasnym rynkiem najmu charakteryzującym się małą podażą. Spadek liczby zezwoleń i ukończeń jeszcze bardziej pogarsza sytuację. W ostatnich latach opracowywano i planowano wiele projektów mikromieszkań, ale ich poziom ukończenia jest niższy niż oczekiwano. W 2021 r. na różnych etapach realizacji znajdowało się około 500 projektów mikromieszkań, natomiast w 2022 r. w budowie było zaledwie 100 projektów.

Badacze rynku szacują, że rosnące zainteresowanie mikroapartamentami przyjaznymi seniorom, pozbawionymi barier i wyposażonymi w dodatkowe usługi, będzie skutkować dalszym udoskonalaniem oferty w nadchodzących latach. Operatorzy tego typu projektów coraz częściej stawiają na centralne lokalizacje, dobre połączenia i kompleksowe pakiety usług, co znajduje odzwierciedlenie w średnim czynszu netto. W Niemczech w 2023 roku było to 20,00 euro/m², podczas gdy w tzw. miastach A było to 29,50 euro/m².

Ogólnie rzecz biorąc, jasne jest, że klasa aktywów mikroapartamenty cieszy się coraz większym zainteresowaniem zarówno inwestorów krajowych, jak i międzynarodowych. Spadły premie dochodowe w porównaniu z tradycyjnymi nieruchomościami mieszkaniowymi, co sugeruje, że mikroapartamenty stanowią poważną alternatywę na dzisiejszym rynku mieszkaniowym. PGIM postrzega przebudowę Markgrafenpark jako przypadek testowy przebudowy powierzchni biurowej, a inwestycje w Berlinie mogą być przełomowe dla podobnych projektów w innych niemieckich miastach. Więcej informacji można znaleźć na stronie Development City, Cushman & Wakefield i The Property Post.