Suche
Mein Konto
Nieuwe woonruimte in Kreuzberg: micro-appartementen voor studenten en alleenstaanden!
De verbouwing van het Markgrafenpark in Kreuzberg tot micro-appartementen is bedoeld om dringend noodzakelijke woonruimte te creëren. Lees meer over plannen, uitdagingen en marktontwikkelingen.
Nieuwe woonruimte in Kreuzberg: micro-appartementen voor studenten en alleenstaanden!
De verbouwing van een kantorencomplex aan de Rudi-Dutschke-Straße in Berlijn-Kreuzberg tot woonruimte heeft de aandacht getrokken van politici en stadsontwikkelaars. PGIM is van plan het Markgrafenpark de komende jaren om te vormen tot woonwijk en vertrouwt op enkele honderden micro-appartementen. Bij deze transformatie hoort ook een studentenresidentie met maar liefst 435 appartementen, maar ook gemeenschappelijke ruimtes, studeerkamers en een fitnessstudio. In totaal biedt het Markgrafenpark circa 14.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak, waarvan een deel voorheen verhuurd was aan een zorgverzekeraar.
De woning is gelegen in een gemengd gebied waar wonen is toegestaan volgens de regelgeving van het stadsdeelkantoor Friedrichshain-Kreuzberg. De gevraagde gebruikswijziging wordt momenteel onderzocht, waarbij de politieke vertegenwoordigers verdeeld zijn. Terwijl sommigen de ontwikkeling verwelkomen, uiten anderen hun bezorgdheid dat micro-appartementen het acute tekort aan traditionele woningen niet significant zullen kunnen terugdringen.
Uitdagingen van transformatie
De renovatie van het Margravepark kent verschillende uitdagingen. Daartoe behoren onder meer de nieuwe eisen op het gebied van brand- en geluidsisolatie, maar ook de eisen op het gebied van energienormen. Hoewel er geen concrete informatie is over toekomstige huurprijzen, kan worden aangenomen dat deze zich in het hogere segment zullen bevinden. In de discussie over dit project wordt ook het zogenaamde ‘kweleffect’ genoemd. Critici betwijfelen of dit daadwerkelijk zal werken in een krappe huizenmarkt als Berlijn.
De huidige trends laten zien dat de vraag naar micro-appartementen in Duitsland voortdurend toeneemt. Uit het rapport van Cushman & Wakefield, ‘Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age’, blijkt dat het gemiddelde aantal wooneenheden per project is gestegen van ongeveer 100 (2021) naar 158 (2023), wat wijst op een groeiende belangstelling voor grotere, efficiënter gebouwde appartementsgebouwen. Deze ontwikkelingen zijn vooral waar te nemen in grote steden en universiteitssteden als Berlijn.
Demografische veranderingen en marktontwikkelingen
Demografische veranderingen, met name de immigratie van jongere en oudere mensen, dragen bij aan de toenemende vraag naar micro-appartementen. Duitsland bereikte in 2023 een recordhoogte van 84,7 miljoen inwoners, waarbij speciale leeftijdsgroepen, met name mensen van 18 tot 39 jaar, aanzienlijk bijdroegen aan de vraag. Tegelijkertijd is het aandeel internationale studenten toegenomen: van 11,3% in 2012 naar 15,7% in 2022.
Deze demografische factoren vallen samen met een krappe huurmarkt die wordt gekenmerkt door een krap aanbod. De afnemende goedkeuringen en voltooiingen verergeren de situatie nog verder. Er zijn de afgelopen jaren talloze micro-living-projecten ontwikkeld en gepland, maar de voltooiing is lager dan verwacht. In 2021 bevonden zich ongeveer 500 micro-living-projecten in verschillende uitvoeringsfasen, terwijl in 2022 slechts 100 projecten in aanbouw waren.
Marktonderzoekers schatten dat de toenemende belangstelling voor seniorenvriendelijke micro-appartementen die drempelvrij zijn en voorzien zijn van aanvullende diensten, de komende jaren zullen leiden tot verdere verbeteringen in het aanbod. Exploitanten van dergelijke projecten richten zich steeds meer op centrale ligging, goede verbindingen en uitgebreide servicepakketten, wat tot uiting komt in de gemiddelde nettohuur. In Duitsland bedroegen deze in 2023 20,00 euro/m², terwijl ze in de zogenoemde A-steden 29,50 euro/m² bedroegen.
Over het geheel genomen is het duidelijk dat de beleggingscategorie van micro-appartementen steeds interessanter wordt voor zowel nationale als internationale investeerders. De rendementspremies zijn in vergelijking met traditionele woningen gedaald, wat erop wijst dat micro-appartementen een serieus alternatief vormen op de huidige huizenmarkt. PGIM ziet de verbouwing van Markgrafenpark als een testcase voor de verbouwing van kantoorruimte, en de ontwikkelingen in Berlijn kunnen baanbrekend zijn voor soortgelijke projecten in andere Duitse steden. Meer informatie is te vinden op Development City, Cushman & Wakefield en The Property Post.