Jauna dzīves telpa Kreicbergā: mikro dzīvokļi studentiem un vientuļiem!

Jauna dzīves telpa Kreicbergā: mikro dzīvokļi studentiem un vientuļiem!

Biroju kompleksa Rudi-Dutschke-Straße Berlīnē-Kreuzbergā pārveide par dzīvojamo platību ir piesaistījusi politiķu un pilsētbūvnieku uzmanību. PGIM tuvāko gadu laikā plāno pārveidot Markgrafenpark par dzīvojamo rajonu un paļaujas uz vairākiem simtiem mikrodzīvokļu. Šī pārveide ietver arī studentu rezidenci ar līdz 435 dzīvokļiem, kā arī koplietošanas telpas, mācību telpas un fitnesa studiju. Kopumā Markgrafenpark piedāvā aptuveni 14 000 kvadrātmetru bruto platības, no kurām daļa iepriekš bija iznomāta kādai veselības apdrošināšanas sabiedrībai.

Īpašums atrodas jauktā teritorijā, kur saskaņā ar Frīdrihšainas-Kreuzbergas rajona biroja noteikumiem ir atļauta dzīvošana. Pieprasītā izmantošanas veida maiņa pašlaik tiek izskatīta, un politiskie pārstāvji dalās. Vieni atzinīgi vērtē attīstību, citi pauž bažas, ka mikrodzīvokļi nespēs būtiski samazināt akūto tradicionālo mājokļu trūkumu.

Pārveidošanas izaicinājumi

Margrāva parka atjaunošana saskaras ar dažādiem izaicinājumiem. Tie ietver jaunās uguns un skaņas izolācijas prasības, kā arī prasības attiecībā uz enerģijas standartiem. Lai gan par turpmākajām īres cenām konkrētas informācijas nav, var pieņemt, ka tās būs augšējā segmentā. Diskusijā par šo projektu tiek pieminēts arī tā sauktais “sūkšanās efekts”. Kritiķi šaubās, vai tas patiešām darbosies saspringtajā mājokļu tirgū, piemēram, Berlīnē.

Pašreizējās tendences liecina, ka pieprasījums pēc mikrodzīvokļiem Vācijā nepārtraukti pieaug. Cushman & Wakefield ziņojums "Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age" liecina, ka vidējais dzīvojamo vienību skaits vienā projektā ir pieaudzis no aptuveni 100 (2021) līdz 158 (2023), kas liecina par pieaugošu interesi par lielākām, efektīvāk būvētām daudzdzīvokļu ēkām. Šīs norises jo īpaši var novērot lielajās pilsētās un universitāšu pilsētās, piemēram, Berlīnē.

Demogrāfiskās izmaiņas un tirgus attīstība

Demogrāfiskās izmaiņas, īpaši jaunāku un vecāku cilvēku imigrācija, veicina pieaugošo pieprasījumu pēc mikrodzīvokļiem. Vācija 2023. gadā sasniedza rekordaugstu iedzīvotāju skaitu — 84,7 miljonus iedzīvotāju, un īpašas vecuma grupas, īpaši cilvēki vecumā no 18 līdz 39 gadiem, ievērojami veicināja pieprasījumu. Vienlaikus ir pieaudzis starptautisko studentu īpatsvars: no 11,3% 2012.gadā līdz 15,7% 2022.gadā.

Šie demogrāfiskie faktori sakrīt ar saspringto īres tirgu, kam raksturīgs ierobežots piedāvājums. Apstiprinājumu un pabeigšanas skaita samazināšanās vēl vairāk pasliktina situāciju. Pēdējos gados ir izstrādāti un plānoti daudzi mikrodzīvokļu projekti, taču to pabeigšana ir mazāka nekā gaidīts. 2021. gadā dažādās īstenošanas stadijās bija ap 500 mikrodzīvokļu projektu, savukārt 2022. gadā būvniecības stadijā bija tikai 100 projekti.

Tirgus pētnieki lēš, ka pieaugošā interese par senioriem draudzīgiem mikrodzīvokļiem, kas ir bez šķēršļiem un aprīkoti ar papildu pakalpojumiem, turpmākajos gados liks pilnveidot piedāvājumu. Šādu projektu operatori arvien vairāk koncentrējas uz centrālajām vietām, labiem savienojumiem un visaptverošām pakalpojumu paketēm, kas atspoguļojas vidējā neto nomas maksā. Vācijā 2023.gadā tie bija 20,00 eiro/m², savukārt tā dēvētajās A pilsētās tie bija 29,50 eiro/m².

Kopumā ir skaidrs, ka mikrodzīvokļu aktīvu klase arvien vairāk interesē gan nacionālos, gan starptautiskos investorus. Ienesīguma prēmijas salīdzinājumā ar tradicionālajiem dzīvojamiem īpašumiem ir samazinājušās, kas liecina, ka mūsdienu mājokļu tirgū mikrodzīvokļi ir nopietna alternatīva. PGIM Markgrafenpark pārveidošanu uzskata par pārbaudes piemēru biroja telpu pārveidei, un Berlīnes attīstība varētu būt revolucionāra līdzīgiem projektiem citās Vācijas pilsētās. Papildinformāciju var atrast vietnē Development City, Cushman & Veikfīlda un The Property Post.