Uus elamispind Kreuzbergis: mikrokorterid tudengitele ja vallalistele!

Uus elamispind Kreuzbergis: mikrokorterid tudengitele ja vallalistele!

Berliin-Kreuzbergis Rudi-Dutschke-Straßel asuva bürookompleksi muutmine elamispinnaks on pälvinud poliitikute ja linnaarendajate tähelepanu. PGIM plaanib lähiaastatel muuta Markgrafenparki elamupiirkonnaks ja toetub mitmesajale mikrokorterile. See ümberkujundamine hõlmab ka kuni 435 korteriga üliõpilaselamut, samuti üldkasutatavaid ruume, õpperuume ja spordistuudiot. Kokku pakub Markgrafenpark umbes 14 000 ruutmeetrit brutopinda, millest osa oli varem haigekassale renditud.

Kinnistu asub segapiirkonnas, kus elamine on Friedrichshain-Kreuzbergi linnaosa büroo määruste kohaselt lubatud. Taotletud kasutusviisi muutmist uuritakse praegu, poliitilised esindajad on lahku läinud. Kui mõned tervitavad arendust, siis teised väljendavad muret, et mikrokorterid ei suuda oluliselt vähendada traditsiooniliste elamispindade teravat puudust.

Transformatsiooni väljakutsed

Margrave'i pargi renoveerimine seisab silmitsi erinevate väljakutsetega. Nende hulka kuuluvad nii uued tule- ja heliisolatsiooninõuded kui ka nõuded energiastandarditele. Kuigi tulevaste üürihindade kohta konkreetset infot pole, võib eeldada, et need jäävad ülemisse segmenti. Selle projekti arutelus mainitakse ka nn imbefekti. Kriitikud kahtlevad, kas see tõesti toimib pingelisel eluasemeturul nagu Berliin.

Praegused trendid näitavad, et Saksamaal kasvab nõudlus mikrokorterite järele pidevalt. Cushman & Wakefieldi aruanne "Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age" näitab, et keskmine elamispindade arv projekti kohta on kasvanud umbes 100-lt (2021) 158-le (2023), mis viitab kasvavale huvile suuremate ja tõhusamalt ehitatud kortermajade vastu. Selliseid arenguid võib täheldada eelkõige suurtes linnades ja ülikoolilinnades, nagu Berliin.

Demograafilised muutused ja turuarengud

Demograafilised muutused, eriti nooremate ja vanemate inimeste sisseränne, aitavad kaasa kasvavale nõudlusele mikrokorterite järele. Saksamaa saavutas 2023. aastal rekordilise 84,7 miljoni elaniku arvu, kusjuures nõudlust suurendasid oluliselt eri vanuserühmad, eriti 18–39-aastased inimesed. Samal ajal on kasvanud välistudengite osakaal: 11,3%-lt 2012. aastal 15,7%-ni 2022. aastal.

Need demograafilised tegurid langevad kokku pingelise üürituruga, mida iseloomustab kitsas pakkumine. Kinnituste ja lõpetamiste vähenemine halvendab olukorda veelgi. Viimastel aastatel on arendusse ja planeerimisse tulnud arvukalt mikroelu projekte, kuid valmidus on oodatust väiksem. Kui 2021. aastal oli erinevates elluviimisetappides umbes 500 mikroeluprojekti, siis 2022. aastal oli pooleli vaid 100 projekti.

Turu-uurijate hinnangul toob kasvav huvi seeniorsõbralike tõketeta ja lisateenustega varustatud mikrokorterite vastu lähiaastatel kaasa pakkumise edasise täiustamise. Selliste projektide operaatorid keskenduvad üha enam kesksetele asukohtadele, headele ühendustele ja terviklikele teenustepakettidele, mis kajastub ka keskmises netoüüris. Saksamaal olid need 2023. aastal 20,00 eurot/m², nn A-linnades aga 29,50 eurot/m².

Kokkuvõttes on selge, et mikrokorterite varaklass pakub järjest enam huvi nii siseriiklikele kui ka rahvusvahelistele investoritele. Tootluspreemiad võrreldes traditsiooniliste elamispindadega on langenud, mis viitab sellele, et mikrokorterid on tänapäeva eluasemeturul tõsine alternatiiv. PGIM näeb Markgrafenpargi ümberehitamist büroopindade ümberehitamise katseprojektina ning Berliini arendused võivad olla murrangulised sarnaste projektide jaoks teistes Saksamaa linnades. Lisateavet leiate aadressilt Development City, Cushman & Wakefield ja The Property Post.