Νέος χώρος διαβίωσης στο Kreuzberg: μικρο διαμερίσματα για φοιτητές και εργένηδες!

Νέος χώρος διαβίωσης στο Kreuzberg: μικρο διαμερίσματα για φοιτητές και εργένηδες!

Η μετατροπή ενός συγκροτήματος γραφείων στην οδό Rudi-Dutschke-Straße στο Βερολίνο-Kreuzberg σε χώρο διαβίωσης έχει προσελκύσει την προσοχή των πολιτικών και των αστικών σχεδιαστών. Η PGIM σχεδιάζει να μετατρέψει το Markgrafenpark σε οικιστική περιοχή τα επόμενα χρόνια και βασίζεται σε αρκετές εκατοντάδες μικροδιαμερίσματα. Αυτός ο μετασχηματισμός περιλαμβάνει επίσης μια φοιτητική κατοικία με έως και 435 διαμερίσματα, καθώς και κοινόχρηστους χώρους, δωμάτια μελέτης και γυμναστήριο. Συνολικά, το Markgrafenpark προσφέρει περίπου 14.000 τετραγωνικά μέτρα συνολικής επιφάνειας, μερικά από τα οποία είχαν ενοικιαστεί προηγουμένως σε ασφαλιστική εταιρεία υγείας.

Το ακίνητο βρίσκεται σε μικτή περιοχή όπου επιτρέπεται η διαμονή σύμφωνα με τους κανονισμούς του περιφερειακού γραφείου Friedrichshain-Kreuzberg. Αυτή τη στιγμή εξετάζεται η ζητούμενη αλλαγή χρήσης, με διχασμένους τους πολιτικούς εκπροσώπους. Ενώ ορισμένοι χαιρετίζουν την ανάπτυξη, άλλοι εκφράζουν ανησυχίες ότι τα μικροδιαμερίσματα δεν θα μπορέσουν να μειώσουν σημαντικά την έντονη έλλειψη παραδοσιακών κατοικιών.

Προκλήσεις μεταμόρφωσης

Η ανακαίνιση του πάρκου Margrave αντιμετωπίζει διάφορες προκλήσεις. Αυτές περιλαμβάνουν τις νέες απαιτήσεις πυρομόνωσης και ηχομόνωσης καθώς και τις απαιτήσεις για ενεργειακά πρότυπα. Αν και δεν υπάρχουν συγκεκριμένες πληροφορίες σχετικά με τις μελλοντικές τιμές ενοικίασης, μπορεί να υποτεθεί ότι θα βρίσκονται στο ανώτερο τμήμα. Το λεγόμενο «φαινόμενο διαρροής» αναφέρεται επίσης στη συζήτηση για αυτό το έργο. Οι επικριτές αμφιβάλλουν ότι αυτό θα λειτουργήσει πραγματικά σε μια στενή αγορά κατοικίας όπως το Βερολίνο.

Οι τρέχουσες τάσεις δείχνουν ότι η ζήτηση για μικροδιαμερίσματα στη Γερμανία αυξάνεται συνεχώς. Η έκθεση των Cushman & Wakefield, "Microapartments 2024: An Asset Class Comes of Age", δείχνει ότι ο μέσος αριθμός οικιστικών μονάδων ανά έργο έχει αυξηθεί από περίπου 100 (2021) σε 158 (2023), υποδηλώνοντας ένα αυξανόμενο ενδιαφέρον για μεγαλύτερες, πιο αποτελεσματικά χτισμένες πολυκατοικίες. Αυτές οι εξελίξεις μπορούν να παρατηρηθούν ιδιαίτερα σε μεγάλες πόλεις και πανεπιστημιακές πόλεις όπως το Βερολίνο.

Δημογραφικές αλλαγές και εξελίξεις στην αγορά

Οι δημογραφικές αλλαγές, ιδιαίτερα η μετανάστευση νεότερων και ηλικιωμένων ατόμων, συμβάλλουν στην αυξανόμενη ζήτηση για μικροδιαμερίσματα. Η Γερμανία έφτασε σε υψηλό ρεκόρ των 84,7 εκατομμυρίων κατοίκων το 2023, με ειδικές ηλικιακές ομάδες, ιδιαίτερα άτομα ηλικίας 18 έως 39 ετών, να συνεισφέρουν σημαντικά στη ζήτηση. Ταυτόχρονα, το ποσοστό των ξένων φοιτητών έχει αυξηθεί: από 11,3% το 2012 σε 15,7% το 2022.

Αυτοί οι δημογραφικοί παράγοντες συμπίπτουν με μια στενή αγορά ενοικίων που χαρακτηρίζεται από στενή προσφορά. Η μείωση των εγκρίσεων και των ολοκληρώσεων επιδεινώνει περαιτέρω την κατάσταση. Πολλά έργα μικροδιαβίωσης έχουν τεθεί σε ανάπτυξη και σχεδιασμό τα τελευταία χρόνια, αλλά η ολοκλήρωση είναι χαμηλότερη από την αναμενόμενη. Το 2021, περίπου 500 έργα μικροδιαβίωσης βρίσκονταν σε διάφορα στάδια υλοποίησης, ενώ το 2022 μόλις 100 έργα ήταν υπό κατασκευή.

Ερευνητές αγοράς εκτιμούν ότι το αυξανόμενο ενδιαφέρον για μικροδιαμερίσματα φιλικά προς ηλικιωμένους που είναι χωρίς εμπόδια και εξοπλισμένα με πρόσθετες υπηρεσίες θα οδηγήσει σε περαιτέρω βελτιώσεις στην προσφορά τα επόμενα χρόνια. Οι φορείς εκμετάλλευσης τέτοιων έργων εστιάζουν όλο και περισσότερο σε κεντρικές τοποθεσίες, καλές συνδέσεις και ολοκληρωμένα πακέτα υπηρεσιών, κάτι που αντικατοπτρίζεται στο μέσο καθαρό μίσθωμα. Στη Γερμανία το 2023 ήταν 20,00 ευρώ/μ², ενώ στις λεγόμενες Α πόλεις ήταν 29,50 ευρώ/μ².

Συνολικά, είναι σαφές ότι η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων των μικροδιαμερισμάτων ενδιαφέρει ολοένα και περισσότερο τόσο τους εθνικούς όσο και τους διεθνείς επενδυτές. Τα ασφάλιστρα απόδοσης σε σύγκριση με τα παραδοσιακά ακίνητα κατοικιών έχουν μειωθεί, γεγονός που υποδηλώνει ότι τα μικροδιαμερίσματα αντιπροσωπεύουν μια σοβαρή εναλλακτική λύση στη σημερινή αγορά κατοικίας. Η PGIM βλέπει τη μετατροπή του Markgrafenpark ως δοκιμαστική περίπτωση για τη μετατροπή χώρων γραφείων και οι εξελίξεις στο Βερολίνο θα μπορούσαν να είναι πρωτοποριακές για παρόμοια έργα σε άλλες γερμανικές πόλεις. Περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να βρείτε στο Development City, Cushman & Wakefield και The Property Post.