مساحة معيشة جديدة في كروزبرج: شقق صغيرة للطلاب والأفراد!

مساحة معيشة جديدة في كروزبرج: شقق صغيرة للطلاب والأفراد!

لقد اجتذب تحويل مجمع المكاتب في Rudi-Dutschke-Straße في Berlin-Kreuzberg إلى مساحة للعيش انتباه السياسيين والمطورين الحضريين. تخطط PGIM لتحويل Markgrafenpark إلى منطقة سكنية في السنوات القادمة وتعتمد على عدة مئات من الشقق الصغيرة. ويتضمن هذا التحول أيضًا سكنًا للطلاب يضم ما يصل إلى 435 شقة، بالإضافة إلى مناطق مشتركة وغرف دراسة واستوديو للياقة البدنية. في المجمل، يوفر Markgrafenpark حوالي 14000 متر مربع من المساحة الأرضية الإجمالية، بعضها تم تأجيره سابقًا لشركة تأمين صحي.

يقع العقار في منطقة مختلطة حيث يُسمح بالسكن وفقًا للوائح مكتب منطقة فريدريششاين-كروزبرج. ويجري حاليا دراسة التغيير المطلوب في الاستخدام، مع انقسام الممثلين السياسيين. وبينما يرحب البعض بالتنمية، يعرب آخرون عن مخاوفهم من أن الشقق الصغيرة لن تكون قادرة على الحد بشكل كبير من النقص الحاد في المساكن التقليدية.

تحديات التحول

يواجه تجديد حديقة Margrave تحديات مختلفة. وتشمل هذه المتطلبات الجديدة لعزل الحريق والصوت بالإضافة إلى متطلبات معايير الطاقة. وعلى الرغم من عدم وجود معلومات محددة حول أسعار الإيجارات المستقبلية، إلا أنه يمكن الافتراض أنها ستكون في الجزء العلوي. تم ذكر ما يسمى بـ "تأثير التسرب" أيضًا في المناقشة حول هذا المشروع. ويشكك المنتقدون في أن هذا سينجح بالفعل في سوق الإسكان الضيقة مثل برلين.

تظهر الاتجاهات الحالية أن الطلب على الشقق الصغيرة في ألمانيا يتزايد باستمرار. يُظهر تقرير كوشمان آند ويكفيلد، "الشقق الصغيرة 2024: فئة الأصول تنضج"، أن متوسط ​​عدد الوحدات السكنية لكل مشروع قد ارتفع من حوالي 100 (2021) إلى 158 (2023)، مما يشير إلى الاهتمام المتزايد بالمباني السكنية الأكبر والأكثر كفاءة. ويمكن ملاحظة هذه التطورات بشكل خاص في المدن الكبرى والمدن الجامعية مثل برلين.

التغيرات الديموغرافية وتطورات السوق

وتساهم التغيرات الديموغرافية، وخاصة هجرة الشباب وكبار السن، في زيادة الطلب على الشقق الصغيرة. وصلت ألمانيا إلى مستوى قياسي بلغ 84.7 مليون نسمة في عام 2023، مع مساهمة الفئات العمرية الخاصة، وخاصة الأشخاص الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و39 عاما، بشكل كبير في الطلب. وفي الوقت نفسه، ارتفعت نسبة الطلاب الدوليين: من 11.3% في عام 2012 إلى 15.7% في عام 2022.

تتزامن هذه العوامل الديموغرافية مع سوق الإيجار الضيق الذي يتميز بنقص العرض. ويؤدي انخفاض الموافقات والإكمال إلى تفاقم الوضع. لقد دخلت العديد من مشاريع المعيشة الصغيرة في مرحلة التطوير والتخطيط في السنوات الأخيرة، ولكن الإنجاز أقل من المتوقع. وفي عام 2021، كان هناك حوالي 500 مشروع سكني صغير في مراحل مختلفة من التنفيذ، بينما في عام 2022 كان هناك 100 مشروع فقط قيد الإنشاء.

ويقدر باحثو السوق أن الاهتمام المتزايد بالشقق الصغيرة الملائمة لكبار السن والخالية من العوائق والمجهزة بخدمات إضافية سيؤدي إلى مزيد من التحسينات في العرض في السنوات القادمة. يركز مشغلو مثل هذه المشاريع بشكل متزايد على المواقع المركزية والاتصالات الجيدة وحزم الخدمات الشاملة، وهو ما ينعكس في متوسط ​​صافي الإيجار. في ألمانيا في عام 2023، كانت هذه الأسعار 20.00 يورو/م2، بينما في ما يسمى بالمدن "أ" كانت 29.50 يورو/م2.

بشكل عام، من الواضح أن فئة أصول الشقق الصغيرة تحظى باهتمام متزايد من قبل المستثمرين الوطنيين والدوليين. وانخفضت أقساط العائد مقارنة بالعقارات السكنية التقليدية، مما يشير إلى أن الشقق الصغيرة تمثل بديلا جديا في سوق الإسكان اليوم. ترى PGIM أن تحويل Markgrafenpark هو بمثابة حالة اختبار لتحويل المساحات المكتبية، ويمكن أن تكون التطورات في برلين رائدة لمشاريع مماثلة في مدن ألمانية أخرى. يمكن العثور على مزيد من المعلومات على مدينة التطوير، Cushman & ويكفيلد وThe Property Post.