Prazne urede, rastuće najamnine - Uredsko tržište u Berlinu karakteriziraju suprotnosti

Prazne urede, rastuće najamnine - Uredsko tržište u Berlinu karakteriziraju suprotnosti

Uredsko tržište u Berlinu trenutno karakteriziraju suprotnosti. Zbog povećane uporabe matičnog ureda, mnogi su uredi prazni, dok se u isto vrijeme cijene povećavaju na vrhunskim pozicijama. Istraživanje Instituta IFO u Münchenu pokazuje da je matični ured dio svakodnevnog života u gotovo dvije od tri tvrtke. Konkretno, u većim tvrtkama, mnogi zaposlenici koriste ovu opciju redovito i više ne provode nekoliko dana mjesečno u uredu. Ovaj razvoj znači da se mnogi uredi dugoročno iznajmljuju, ali su ipak prazni. Stručnjaci procjenjuju da bi nekoliko stotina tisuća četvornih metara neiskorištenog uredskog prostora ubuduće moglo doći na tržište čim isteknu ugovori o najmu. Ipak, u gradu se još uvijek grade novi uredi.

Još jedan izazov za tržište uredskog prostora je pad rizičnog kapitala za start-up poduzeća. U prošlosti su mnoga start-up tvrtki unajmili veliki uredski prostor kako bi se pripremili za budući rast. No, budući da je prekretnica interesa, ovaj izvor financiranja postao je rijedak, što znači da je manje ureda potraženo od start-up poduzeća.

Još jedan čimbenik koji utječe na tržište Berlinskog ureda je strukturna promjena u City West -u. Zbog kriza u posljednjih nekoliko godina, mnoge su trgovine morale odustati i prazne su. Potražnja za uredskim prostorom utječe na cijenu: što je veća potražnja, to su veće cijene najma. Ovaj se princip također odnosi u Berlinu, pri čemu je uredski prostor unutar prstena S-Bahn otprilike dvostruko skuplji od vani. Pored toga, oko 86 posto uredskih zgrada u Berlinu izgrađeno je između 1870. i 2010. godine i imalo je energetski pad. Moderne energetske uredske zgrade stoga su mnogo više potražene.

Važan trend na tržištu ureda je sve veća važnost pravila o održivosti, posebno u pogledu klimatske neutralnosti tvrtki. Veće tvrtke moraju otkriti što rade na području socijalnog upravljanja okolišem (ESG) za održivo upravljanje. To također utječe na iznajmljivanje uredskog prostora. Kako bi dobile održivo financiranje, tvrtke moraju biti u mogućnosti dokazati da njihovi uredi odgovaraju određenim kriterijima održivosti. To povećava potražnju za potpuno novim uredskim zgradama s najnovijim ESG certifikatima.

Rezultat ovih događaja na tržištu Berlinskog ureda je sve veća koncentracija na vrhuncu i novoizgrađene uredske zgrade. Uredska područja izvan S-Bahn prstena trenutno su na dobrih 24 eura po četvornom metru, dok su u niši posebno traženi održivi unutarnji gradski uredi, najbolje najamnine mogle bi se prognozirati do 2026. godine. Zbog povećanja kamata, ulaganja u nove urede raspala su se za oko 90 posto. Bruto najbolji povrat za urede trenutno je 4 posto, što je manje privlačno za ulagače. Kao rezultat toga, razvija se manje novih uredskih projekata, tako da se očekuje da će se nadopunjavanje održivih unutarnjih gradskih ureda uglavnom osušiti, a cijene i dalje rastu.

Očekuje se da će se u drugim uredskim zgradama slobodno mjesto povećati sa 1,2 posto na 5,8 posto do 2026., što bi moglo dovesti do neznatnog smanjenja cijena. Stopa slobodnih radnih mjesta, kao što je u maloprodaji, gdje je slobodno mjesto već preko 15 posto, ne treba se bojati na tržištu ureda.

Sveukupno, može se vidjeti da tržište ureda u Berlinu trenutno karakteriziraju suprotnosti. Iako su mnogi uredi prazni, cijene najma rastu na vrhunskim lokacijama. Trend prema održivim uredskim zgradama i gornjim prostorima, dok su starije uredske zgrade u lošim slojevima manje potražnje. Ostaje za vidjeti kako će se tržište Berlinskog ureda razviti u narednim godinama.