Oficinas vacías, alquileres ascendentes: el mercado de oficinas en Berlín se caracteriza por opuestos

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Der Büromarkt in Berlin ist derzeit von Gegensätzen geprägt. Durch die vermehrte Nutzung des Homeoffice sind viele Büros leer, während gleichzeitig die Preise in Spitzenlagen steigen. Eine Umfrage des Ifo-Instituts München zeigt, dass in fast zwei von drei Unternehmen Homeoffice zum Alltag gehört. Besonders in größeren Firmen nutzen viele Beschäftigte diese Möglichkeit regelmäßig und verbringen mehrere Tage im Monat nicht mehr im Büro. Diese Entwicklung führt dazu, dass viele Büros zwar noch langfristig vermietet sind, aber dennoch leer stehen. Experten schätzen, dass in Zukunft mehrere Hunderttausend Quadratmeter ungenutzter Bürofläche auf den Markt kommen könnten, sobald die Mietverträge auslaufen. Trotzdem werden …
El mercado de oficinas en Berlín está actualmente moldeado por los opuestos. Debido al mayor uso de la oficina en casa, muchas oficinas están vacías, mientras que al mismo tiempo los precios aumentan en las primeras posiciones. Una encuesta realizada por el Instituto IFO en Munich muestra que el Ministerio del Interior es parte de la vida cotidiana en casi dos de cada tres compañías. En las empresas más grandes en particular, muchos empleados usan esta opción regularmente y ya no pasan varios días al mes en la oficina. Este desarrollo significa que muchas oficinas todavía se alquilan a largo plazo, pero, sin embargo, están vacías. Los expertos estiman que varios cientos de miles de metros cuadrados de espacio de oficinas no utilizados podrían llegar al mercado en el futuro tan pronto como expiran los contratos de alquiler. Sin embargo, ... (Symbolbild/MB)

El mercado de oficinas en Berlín se caracteriza actualmente por opuestos. Debido al mayor uso de la oficina en casa, muchas oficinas están vacías, mientras que al mismo tiempo los precios aumentan en las primeras posiciones. Una encuesta realizada por el Instituto IFO en Munich muestra que el Ministerio del Interior es parte de la vida cotidiana en casi dos de cada tres compañías. En las empresas más grandes en particular, muchos empleados usan esta opción regularmente y ya no pasan varios días al mes en la oficina. Este desarrollo significa que muchas oficinas todavía se alquilan a largo plazo, pero, sin embargo, están vacías. Los expertos estiman que varios cientos de miles de metros cuadrados de espacio de oficinas no utilizados podrían llegar al mercado en el futuro tan pronto como expiran los contratos de alquiler. Sin embargo, todavía se están construyendo nuevas oficinas en la ciudad.

Otro desafío para el mercado espacial de oficinas es la disminución del capital de riesgo para las nuevas empresas. En el pasado, muchas nuevas empresas habían alquilado un gran espacio de oficina para estar preparados para el crecimiento futuro. Pero desde el punto de interés de inflexión, esta fuente de financiamiento se ha vuelto rara, lo que significa que menos oficinas están en demanda de las nuevas empresas.

Otro factor que influye en el mercado de oficinas de Berlín es el cambio estructural en City West. Debido a las crisis de los últimos años, muchas tiendas han tenido que rendirse y están vacías. La demanda de espacio de consultorio afecta el precio: cuanto mayor demanda, mayores serán los precios del alquiler. Este principio también se aplica en Berlín, mediante el cual el espacio de oficinas dentro del anillo S-Bahn es aproximadamente el doble que fuera del exterior. Además, alrededor del 86 por ciento de los edificios de oficinas en Berlín se construyeron entre 1870 y 2010 y tienen una disminución enérgica. Por lo tanto, los edificios de oficinas de eficiencia de energía moderna tienen mucho más demanda.

Una tendencia importante en el mercado de oficinas es la creciente importancia de las reglas de sostenibilidad, especialmente con respecto a la neutralidad climática de las empresas. Las empresas más grandes tienen que revelar lo que hacen en el área de la gobernanza social ambiental (ESG) para la gestión sostenible. Esto también afecta el alquiler del espacio de consultorio. Para obtener financiamiento sostenible, las empresas deben poder demostrar que sus oficinas corresponden a ciertos criterios de sostenibilidad. Esto aumenta la demanda de nuevos edificios de oficinas con los últimos certificados ESG.

Un resultado de estos desarrollos en el mercado de oficinas de Berlín es una concentración creciente en los principales sitios y edificios de oficinas recién construidos. Las áreas de oficina fuera del anillo S-Bahn se encuentran actualmente en unos buenos 24 euros por metro cuadrado, mientras que en el nicho particularmente buscado, después de las oficinas de la ciudad sostenible, las alquileres principales podrían pronosticarse para 2026. Debido al aumento de intereses, las inversiones en nuevas oficinas se han roto en alrededor del 90 por ciento. El rendimiento superior bruto para las oficinas es actualmente del 4 por ciento, lo que es menos atractivo para los inversores. Como resultado, se están desarrollando menos proyectos de oficinas nuevos, por lo que se espera que la reposición de oficinas sostenibles del centro de la ciudad se haya secado en gran medida y los precios continúen aumentando.

Se espera que en otros edificios de oficinas la vacante aumente de 1.2 por ciento a 5.8 por ciento para 2026, lo que podría conducir a una ligera reducción de precios. Una tasa de vacantes como en el comercio minorista, donde la vacante ya supera el 15 por ciento, no debe temerse en el mercado de oficinas.

En general, se puede ver que el mercado de oficinas en Berlín se caracteriza actualmente por opuestos. Mientras que muchas oficinas están vacías, los precios de alquiler aumentan en las mejores ubicaciones. La tendencia hacia edificios de oficinas sostenibles y espacios superiores, mientras que los edificios de oficinas más antiguos en capas malas tienen menos demanda. Queda por ver cómo se desarrollará el mercado de oficinas de Berlín en los próximos años.